부동산반포현대 조합원 부담금 1억 어떻게 산정됐나

반포현대 조합원 부담금 1억 어떻게 산정됐나

리얼캐스트
┃반포현대 조합원 부담금이 1억을 훌쩍…폭탄이 현실로
최근 서울 서초구 반포현대아파트의 재건축 부담금 추정치가 나왔습니다. 예상을 뛰어넘는 금액이 산출됐는데요. 100가구도 안 되는데 1억3,500만원에 육박합니다. 조합원은 처음에 1가구당 850만원 예상했는데 16배가 높아 상당히 놀랐다고 합니다. 앞으로 대단지의 경우에는 수억원대 부담금이 나올 수도 있을 것 같습니다.

국토교통부는 반포현대 부담금에 대해 “국토부 업무 매뉴얼에 근거해 적정하게 산정된 것”이라며 문제가 없다는 입장입니다. 또한 “앞으로도 재건축 부담금 산정이 투명하고 엄정하게 추진될 수 있도록 모니터링 하고, 전문기관(한국감정원) 업무 지원•지자체 교육 등을 통해 재건축 부담금 관련 업무가 일선 지자체에 안정적으로 정착될 수 있도록 노력할 계획”이라고 밝혔습니다.


┃재건축 부담금 산정 방식은? 
재건축 부담금 산정 기준은 뭐고 어떤 방식으로 산정되는 걸까요? 재건축 부담금은 추진위원회 단계에서부터 준공시점까지 최대 10년까지 발생한 개발이익에 대해 세금을 적용하게 되는데요. 정상적인 집값 상승분과 건축비 및 조합운영비 등은 제외됩니다. 산정방식은 다음과 같습니다. 
복잡해 보이지만 결국 원래 집값에서 개발비용과 집값이 정상적으로 상승했을 때의 상승분을 더한 값을 재건축 종료시점의 집값에서 빼라는 겁니다. 정상적인 가격 상승이나 개발비용은 인정하겠지만, 그로 인한 가치상승에 대해서는 일종의 블로소득으로 보겠다는 거죠.

이를 기준으로 산정된 재건축의 이익을 초과이익으로 규정하고 그 초과이익의 금액구간별로 부과율은 면제부터 50%까지 적용하는 거고요. 조합원 1인당 평균이익별 부과율 및 부담금 산식은 아래와 같습니다. 
조합원수가 500명이라 가정하고 기본 부담이익금과 부과율에 따라 얼마나 차이가 살펴보면 다음과 같습니다. 
상기와 같이 산정됨에 따라 1인당 이익금이 1억1,000만원이 초과할 경우, 그 부담금액이 상당히 올라가는 것을 볼 수 있습니다.


┃재건축 부담금 산정식대로 실제 계산해 보니

산정식만 봐서는 아직 잘 모르시겠다고요? 그럼 반포현대 아파트 부담금 추정가를 사례로 직접 산정해보겠습니다.
준공시점 주택가액(①번)이 상승하게 되면 부담금은 더 증가하게 됩니다. 개시시점 주택가액은 2015년 추진위원회 설립시점 감정가액(가구당 4억7,825만원)이며, 정상 주택가격 상승분(98.2억)은 연평균 4.1%가 적용된 것입니다. 


┃이 부담금 정말 적정 수준일까? 
그렇다면, 반포현대아파트 부담금은 적정한 것일까요? ‘많이 올랐으면 많이 내라?’ 사실 준공 시점 가격변동률은 예측하기 어렵습니다. 현재 재건축 아파트 가격 변동률도 하락하고 있고요. 아마도 정부는 계속 오를 것으로 가정하고 계산한 것으로 보입니다. 즉, 지금의 재건축 부담금은 추정치입니다. 최종적인 재건축 부담금은 종료시점(준공)의 명확한 사실관계를 전제로 확정 부과됩니다. 향후 주택시장 상황에 따라 얼마든지 변동될 수 있다는 것이지요. 부동산시장이 안정적으로 관리된다면 재건축 부담금 규모는 추정액보다 낮아질 수 있을 것입니다.


┃부담금을 줄일 수 있는 방법은 없나? 
이렇게 부담금 폭탄이 예고되는 가운데 부담금 줄이기 위한 다양한 방안들은 있을까요? 1대 1 재건축이나 리모델링이 주목받고 있습니다. 1대 1 재건축은 평형 배정에 따라 조합원의 추가 부담이 있을 수 있지만, 넓어지는 평형 배정이 장점입니다. 리모델링은 용적률이 높을 경우, 재건축을 하더라도 가구수 증가가 제한적이다 보니 선택하게 되는데요. 강남 개포동 대청, 대치2단지, 성동구 옥수동 극동아파트, 분당 한솔마을 5단지 등이 추진예정입니다. 

이 외에도 공사비, 조합 운영비, 각종 공과금 등 재건축에 들어가는 사업비(개발비용)가 많아지면 부담금이 줄어들 수 있습니다. 어차피 강남권 재건축은 공사비가 상당히 높습니다. ‘명품’ ‘고급’ 등을 내세워 수입마감재, 가전•가구 등 고가의 인테리어를 보장하기 때문입니다. 


┃앞으로의 재건축 시장 향방은? 
앞으로 수억원대 부담금으로 서울의 재건축시장은 숨죽이고 있을 듯합니다. 그리고, 서울의 재건축 신규 공급은 당분간 어려울 것으로 보입니다. 과연 재건축 시장에서 한 발 물러선 투자 유동자금이나 실거주자들은 어떻게 움직일까요? 부담금제를 빗겨간 재개발시장과 기존 아파트로 시장의 유동자금이 이동할 것이란 예측이 나옵니다. 또는 1대1 재건축이나 리모델링사업이 보다 활발해질 것으로 보여지는데요. 이 또한 추진 단지가 많아지면 정부는 규제의 칼을 빼지 않을까요? 2020년쯤 서울은 물론이고 수도권 주요 지역의 입주도 어느 정도 마무리가 되어 갈 것입니다. 사실상 새 아파트에 대한 수요는 점점 느는데 공급은 자꾸 막아놓고 있으니, 결국은 시장의 내재된 힘만 더 키우고 있다고 볼 수 있을 듯 합니다.
찜하기이글을 다시 읽고 싶다면
위로가기