부동산보유세 개편, 수익형부동산 반사이익 볼까?

보유세 개편, 수익형부동산 반사이익 볼까?

리얼캐스트
┃종합부동산세, 대대적인 개편 진행된다
지난 6일 정부는 종합부동산세 개편방안을 발표했습니다. 3일 발표된 재정개혁특별위원회(이하 재특위)의 개편안에서 크게 벗어나지 않는 내용입니다. 김현미 국토부 장관이 강조했던 공시가격 현실화 내용은 빠져 있지만, 공정시장가액비율과 세율이 모두 상승해 주택 소유자들의 세부담은 늘어날 전망입니다.

┃공정시장가액비율 연 5%p씩 90%까지 인상, 세율 최고 2.5%까지
부동산의 과세표준을 정할 때 적용하는 공시가격의 비율인 ‘공정시장가액비율’은 연 5%p씩 90%까지 단계적으로 인상됩니다. 100%까지 올리려는 재정개혁특별위원회(이하 재특위)의 권고안에 비해 완화된 셈입니다.

종합부동산세액을 구하기 위해 과세표준에 곱하는 세율도 강화되는데요. 주택의 경우 과세표준 6억원 초과부터 세율이 0.1%p ~0.5%p 누진 인상됩니다. 특히 과세표준 6억원을 초과하는 3주택 이상 다주택자들은 0.3%p를 추가 과세하기 때문에 세부담이 더욱 무거워집니다. 반면 상가∙ 빌딩∙공장부지 등 80억원 이상 사업용 토지 등 별도합산토지에 적용되는 세율은 현행 0.5%~0.7%가 유지될 예정인데요. 생산적 활동 관련 세부담을 최소화하기 위해섭니다.

┃고가주택 2채 소유한 다주택자 종부세는 얼마나 늘어날까?
이번 개편안의 영향을 받는 대상인원 34만9천명 중 27만4천명, 약 80%가 주택소유자로 추정되면서 세부담은 다주택자 및 고가주택 소유자들에게 집중될 전망입니다. 한 예로 공시가격이 10억6,400만원인 반포동 아크로리버파크 전용 84㎡에 살면서 공시가격 14억원인 압구정동 현대 전용 108㎡ 아파트 한 채를 세 주고 있는 다주택자의 종부세액을 계산해 보겠습니다. 공정시장가액비율 80%, 세율 1%인 현재 종부세액은 1971만2,000원이지만 공정시장가액비율 90%, 세율 1.2%로 오르면 현재보다 689만9,200원 늘게 되죠.

┃세부담 커진 주택시장, 소형 수익형부동산으로 이동할까?
보유세 부담이 커지면서 주택시장의 분위기는 다운되고 있습니다. 투자자들도 주택시장을 떠나 수익형 부동산으로 이동하는 추세죠. 다만 총체적상환능력비율(DSR), 임대업이자상환비율(RTI) 등 대출규제가 강화되면서 수익형부동산도 ‘똘똘한 한 채’ 선호현상이 나타날 수 있다고 하는데요. 전문가들은 서울 접근성이 좋은 수도권 지역, 특히 GTX가 들어설 경기 광명과 파주, 인천 송도 등이 미래가치가 높아 눈여겨볼 필요가 있다고 조언합니다.

실제로도 광명역세권에서 분양한 광명파크자이타워 오피스텔 프리미엄은 1,000만 원 가량 붙었습니다. 송도 최대 상권으로 성장 중인 테크노파크역 앞에서 분양중인 송도 더샵 트리플타워 상업시설도 관심이 높은데요. 트리플스트리트, 현대프리미엄아울렛 등이 인접해 있고, 현대백화점 증축 예정으로 시너지 효과를 누릴 수 있는 곳입니다. 특히 500병상 규모의 연세대 세브란스병원, 세계 최대 규모의 삼성바이오로직스, 사이언스파크 조성계획 등 개발호재가 풍부해 시세차익은 물론 안정적인 임대수익을 기대할 수 있을 것으로 보입니다.

┃안정성, 수익성, 환금성 모두 고려한 투자 필요
하지만 시장 여건이 썩 좋지 않은 만큼 수익형부동산 투자도 신중해야 합니다. 대내외 불확실성이 커졌기 때문에 분양형 호텔 등 특수상품보단 수요가 꾸준한 상가, 오피스텔이 환금성 측면에서 유리하고요. 물론 입지 및 배후수요 파악은 수익형부동산 투자의 기본이라는 점도 꼭 기억하시기 바랍니다.
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