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서울 최중심 '서울역 뒷동네'서계동, 도시재생사업 실효성 있을까?

리얼캐스트
┃전국 각지에서 사람이 모이는 서울의 관문, 서울역
‘대한민국 교통 1번지’로 통하는 서울역. 이곳에는 전국 각지에서 모여든 수많은 인파로 일 평균 유동인구가 30만여 명에 달합니다. 또 편리한 교통여건을 앞세워 업무∙상업의 중심지로의 발전을 거듭해 왔는데요. 서울역 전면에는 드라마 ‘미생’의 촬영지로 유명한 ‘서울 스퀘어’를 비롯한 초대형 빌딩들이 즐비하고요. 서울 최대 재래시장인 남대문시장도 10여 분 거리에 있습니다. 지난해에는 서울역고가공원인 ‘서울로7017’까지 개장하면서 서울역을 찾는 사람들은 나날이 늘어나는 분위기죠. 

┃서울역 뒤편, 잊혀진 도심 서계동  
화려해지는 서울역 전면과는 달리 뒤편 서계동은 ‘서울 최 중심에도 이런 곳이 다 있었나?’ 싶을 정도로 낙후된 지역입니다. 만리재로를 따라 늘어선 낡은 상가 건물들은 맞은편 신축 아파트 단지의 스트리트형 상가와 현격한 대조를 보입니다. 주택들은 길 안쪽 구릉지역에 밀집해 있는데, 다 쓰러져가거나 성인 한 사람이 지날 수 있을 정도의 좁은 길을 사이에 두고 다닥다닥 붙어 있는 집들도 허다합니다. 주택들 사이로 구멍가게가 한 두 개 있을 뿐 편의시설은 매우 부족합니다. 도로는 소방차가 다닐 수 없을 정도로 좁고, 배수관이 부식돼 녹물이 나올 만큼 주거환경이 열악하죠. 그렇다 보니 교통이 매우 편리함에도 불구하고 전세가는 1~2억원 대 이하로 매우 저렴합니다. 
낙후된 기반시설 탓에 지난 2007년 서계동은 뉴타운 후보지로 지정됐습니다. 이어 2008년 이후 용산개발 후광효과로 외부 투자자들이 대거 유입되면서 지가가 평당 1억원까지 치솟았죠. 입주권을 노린 지분 쪼개기가 성행해 신축 건물들도 늘어났고요. 하지만 2012년 도시정비법 개정으로 뉴타운은 해제되면서 개발 가능성이 희미해졌는데요. 지난해 지구단위계획이 결정 고시되면서 새로운 국면을 맞이하게 된 겁니다. 

┃서계동 도시재생 추진된다.
지구단위계획에 따르면 서계동에서는 지역 특성에 맞는 도시재생형 개발이 추진될 전망입니다. 우선 서울역 일대 특별계획구역(6곳)에서는 역세권 기능을 뒷받침할 호텔∙오피스∙판매 시설 등이 개발되는 동시에 서울로7017, 국립극단 열린문화공간과 연계한 관광문화거점이 조성될 예정입니다. 특별계획구역 내 용도지역 상향 조정 및 용적률 인센티브 적용이 가능해지면서 지가는 오름세를 보이고 있죠. 

“특별계획구역 내 도로변 상가는 40년 이상 노후된 건물도 3.3㎡당 1억원에 달하며, 주택도 3.3㎡당 7,000만원까지 나갑니다. 특별계획구역과 인접한 특별계획가능구역도 향후 사업추진에 따라 특별계획구역으로 지정될 수 있어 3.3㎡당 5,500만원 정도로 비쌉니다. 투자하려면 초기 자금은 적어도 3~5억원은 있어야 하는데요. 10년 이상 걸리는 사업이니만큼 투자에 신중할 필요가 있습니다.” (서계동 부동산 중개업자 K씨)
특별계획구역 남측, 노후주택이 밀집한 구릉지에서는 지형 특성을 고려한 맞춤형 주거재생사업이 진행됩니다. 구릉지에는 맹지 및 과소 필지가 많아 개별 건축이 어렵기 때문에 2필지 이상을 합친 공동개발이 주가 될 텐데요. 개발 후에는 경관과 골목길을 살린 단독주택이나 단지형 다세대 주택이 들어설 전망입니다. 또 용산구는 주민 편의 증진 및 주차난 해소를 위해 청파노인복지센터(33-49번지 일대) 주변에 주민복지시설을 확대하고 주차장(1,185㎡)를 신설할 계획이죠. 

서계동 S중개업소 대표는 “개발 기대감으로 구릉지 지역이지만 시세는 3.3㎡당 3,500만원~4,000만원정도로 형성돼 있다”라며, “지난해 지구단위계획 발표 후 외지인들의 거래가 많아 매물이 대부분 소진돼 현재는 거래가 뜸한 상황”이라고 분위기를 전했습니다. 

주민들, 서울 한복판에 최고층이 70m라니
하지만 도시재생사업을 바라보는 서계동 주민들의 시선은 곱지만은 않습니다. 기반시설이 열악하기 때문에 통합 재개발로 싹 바꿔야 한다는 게 주민들의 주장입니다. 시가 보조해 준다고 해도 주민들에게 자체적으로 공사할 경제력이 없다는 것도 재개발을 원하는 한 이유죠. 또 지구단위계획에서 지정한 특별계획구역 최고층 70m 제한에 대한 불만도 제기됩니다. 높이 제한으로 사업성이 저하되면 공동주택을 지어도 실익이 없고 대규모 편의시설도 들어오지 않을 것이란 얘깁니다. 

┃도시재생 성공 1호의 모범 사례로 
최상의 입지여건을 갖춘 서계동은 오래 전부터 재개발에 대한 기대가 컸던 지역입니다. 때문에 도시재생사업 선회에 따른 주민들의 반발도 당연할 수밖에 없죠. 하지만 지역 특색을 고스란히 살려 개발된다면 관광거점으로서의 서계동의 가치는 높아질 것으로 보입니다. 보행로를 중심으로 개성 있는 상가들이 입점해 경리단길 못지 않는 핫플레이스로 성장할 가능성도 있고요. 천편일률적인 고층빌딩과 고층 아파트들 사이에서 진행될 서계동 도시재생사업, 그 성공 여부가 도시재생사업에 대한 뭇 사람들의 시각을 바꿔 놓을 수 있으리라 보여집니다.
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