부동산9억원 고가주택이 갖는 패널티 7가지

9억원 고가주택이 갖는 패널티 7가지

리얼캐스트
┃9억원 이상 분양가, 중도금 집단대출 못 받아
분양가 9억원 이상 아파트는 중도금 집단대출이 불가능합니다. 특히 일부 단지의 경우 동일 면적이라도 타입별, 층별로 분양가를 달리하고 있어 계약금 등 분양대금 마련에 유의해야 합니다. 다만 중도금 대출 규제 여파가 청약시장에 직접적인 영향력을 행사하지 않는 것으로 분석되고 있습니다. 

“지난 6월 분양한 분당 더샵 파크리버 전용 84㎡는 7억9000~9억940만원에 분양가가 책정됐는데요. 이 중 분양가 9억원을 넘는 아파트는 소위 로얄층이라 일컫는 20층 이상에 배치했습니다. 때문에 로얄층 배정을 위해 오히려 9억원 이상 타입에 청약이 몰렸죠. 돈 있는 수요층에게는 중도금 대출 규제가 큰 영향력을 행사하지 못함을 여지없이 보여준 것이라 할 수 있습니다.”(부동산 전문가 P씨)

┃9억원 초과, 특별공급 폐지
지난 5월부터 투기과열지구 내 분양가가 9억원 이상 특별공급이 폐지됐습니다. 이는 고가 아파트 특별공급이 청약 과열의 중심에 서며 논란을 불러일으켜서인데요. 그 도화선은 지난 3월 분양한 강남 ‘디에이치자이 개포’입니다. 단지는 모든 분양물량이 9억원을 초과해 중도금 집단대출도 불가능한 상황에도 특별공급 458가구 모집에 1천여 명 이상 몰려 특별공급 취지를 무색하게 만들었죠. 

통상 민영주택의 특별공급 물량은 전체의 33% 이내에 책정되며 다자녀 가구, 부모 부양가족, 신혼부부 등 사회적 배려가 필요한 계층에게 아파트를 우선 공급하는 것이 특별공급입니다. 

┃1가구 1주택 비과세 요건 배제
보유 및 거주요건 등 비과세 요건을 충족한 1가구 1주택은 처분 시 양도세를 물지 않습니다. 하지만 1가구 1주택 비과세 요건을 충족했더라도 주택 양도가액이 9억원을 초과한다면 양도 차익에 대해 양도세를 계산해서 내야 합니다. 

┃주택연금 가입 기준 금액
집값이 9억원 이상이면 주택연금에 가입할 수 없습니다. 주택연금이란 만 60세 이상(주택소유자 또는 배우자)의 고령자가 소유주택을 담보로 평생 혹은 일정한 기간 동안 매월 연금방식으로 노후생활 자금을 지급받는 국가 보증의 금융상품(역모기지론)인데요. 다주택자라도 합산 가격이 9억원 이하라면 주택연금에 가입할 수 있고 9억원 초과 2주택자는 3년 이내 1주택을 처분하면 주택연금 가입이 가능합니다.  

┃1가구 1주택, 종부세 부과 대상 기준
종합부동산세(이하 종부세)는 재산세 과세 대상인 주택 및 토지를 유형별로 구분하여 인별로 합산한 결과 그 공시가격 합계액이 각 유형별로 공제금액을 초과하는 경우 그 초과분에 대해 과세되는 세금입니다. 쉽게 말해서 고액의 부동산 보유자에 대해 과세하는 세금으로 ‘부자세’라고도 하죠. 

예컨대 소유한 주택이 2주택 이상이고 그 주택의 공시가격 합계액이 6억원 이상이면 종부세 대상이 됩니다. 때문에 1주택자나 합계액이 6억 미만이면 종부세 대상이 안 됩니다. 다만 1주택자라도 공시가격이 9억원을 초과하면 종부세 부과 대상이 되죠. 

┃취득세율, 부동산 중개수수료도 높아
이 외에 취득세율과 부동산거래 수수료도 9억원 주택은 패널티가 적용됩니다. 우선 실거래가 9억 원 초과 주택은 주택 매매시 취득세율이 3.3~3.5%(농어촌특별세•지방교육세 포함)로 9억원 이하의 1~2%대보다 높습니다. 중개수수료 역시 9억원 이상 주택의 매매 및 교환은 거래금액의 0,9% 이내에서 공인중개사와 협의 하에 결정되죠. 거래금액이 9억원 미만인 경우 0.4~0.6%에서 결정되는데 말이죠.

┃고가주택의 기준, 수정돼야 하는 것 아냐?
일각에서는 현재 9억원인 고가주택의 기준이 상향돼야 한다는 의견이 제기되고 있습니다. 지난해 집값이 큰 폭으로 오른 탓에 9억 초과 주택이 늘어나서인데요. 국토교통부 실거래가 자료에 따르면 올해 5월까지 서울에서 거래 신고된 아파트 3만8,646건 중 9억 원 초과 주택은 16%인 5930건. 지난해 동기 14%(6,094건)보다 2%포인트 높아졌습니다. 마지막으로 부동산 전문가의 의견 들어보시죠.

“올해는 2008년 6억원 초과에서 9억원 이상으로 고가주택의 기준이 개정된 지 10년이 경과한 해입니다. 부동산 보유세 대한 법안을 만지작거리고 있는 지금이 고가주택의 기준을 다시금 정비할 적기가 될 수 있습니다.”
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