부동산전세 불패 평촌도 깨졌다… 소형 전세 6,500만원 하락

전세 불패 평촌도 깨졌다… 소형 전세 6,500만원 하락

리얼캐스트
┃전세 대기 리스트에 이름 올려놔야 매물 구하던 전세 강세지역
평촌은 해마다 극심한 전세난이 벌어지기로 유명한 곳입니다. 3대 학원가에 속하는 평촌학원가를 비롯해 인기학교, 백화점과 아울렛 등 쇼핑시설, 공공기관 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 주거선호도가 높은 지역입니다. 지하철 4호선이 지나 수도권 지역 중에서도 서울 강남∙북으로의 출퇴근이 가능하고, 전체 주택의 50% 가량이 20년이 넘은 전용 60㎡ 이하 소형아파트여서 상대적으로 적은 비용으로 전셋집 마련이 가능하다는 점도 인기 이유로 꼽을 수 있습니다. 찾는 사람은 많은데 매물이 귀하다 보니 자연스레 임대인 위주의 시장이 형성됐고, 인기지역에 집을 구하려면 전세 대기리스트에 이름을 올려야 할 정도로 매물 선점경쟁이 치열합니다. 


┃소형 전셋값 전년 대비 수천 만원 하락…평촌에 부는 역전세난
잘나가던 평촌에 올해부터 소형아파트를 중심으로 역전세난 한파가 몰아치면서 집주인들이 비상에 걸렸습니다. 전셋값을 수천 만원 낮춰도 세입자를 구하기 어려워지자 일부 집주인들은 세입자들에게 전세보증금을 돌려주기 위해 대출을 내는 사례도 빈발하고 있습니다. 지하철 4호선 범계역 초역세권의 목련우성아파트 56.7㎡ 전셋값은 지난해 12월 3억원(15층)에서 올해 3월 2억3,500만원(16층)에 계약됐습니다. 4개월만에 약 6,500만원 하락한 금액입니다. 평촌역앞 초원 부영아파트 전용 50㎡도 지난해 10월 2억7,000만원(10층)에 거래됐지만 올해 2월에는 6,000만원 가량 내린 2억1,000만원(6층)에 거래됐습니다. 


┃잘 나가던 평촌에 역전세난 이유 1. 급등에 따른 피로감
평촌 소형아파트발 역전세난의 가장 주된 이유로는 뛰는 집값보다 나는 전셋값으로 인한 피로감누적을 꼽을 수 있습니다. 전셋값이 올라도 너무 올랐다는 인식이 확산되면서 주택 매수로 방향을 틀거나 기존 전셋집에 눌러앉는 수요가 늘기 시작했고, 자연스레 전세 매물이 증가하면서 역전세난이 나타나게 됐다는 분석입니다. 평촌 집값은 2006년 3.3㎡당 1,541만원에서 지속 하락해 2012년 3.3㎡당 1,208만원으로 저점을 찍은 후 올해 3월 다시 3.3㎡당 1,567만원을 기록해 전고점을 회복했습니다. 반면 전셋값 상승폭은 매매가를 압도했습니다. 2006년 3.3㎡당 591만원이던 전셋값은 침체기를 거치면서 오히려 상승폭이 커져 올해 2월에는 2006년 대비 두배 이상 오른 3.3㎡당 1212만원을 기록했습니다.


┃잘 나가던 평촌에 역전세난 이유 2. 분양 받은 새 아파트로 GO~
평촌 초원한양아파트에 거주하던 C씨는 몇 년 전 분양 받아놓은 시흥 배곧신도시의 새아파트로 이사했습니다. 편리한 평촌생활을 접고 외곽으로 나가기가 부담스럽지만, 새 아파트에 살고 싶은 마음이 워낙 큰데다, 분양 받은 아파트의 전셋값이 2억원 아래로 떨어져 세를 놓을 경우 많은 자금이 필요하다는 이유에서입니다. 평촌의 H중개업소 관계자에 따르면 최근 나오고 있는 소형 전세매물의 세입자 상당수가 C씨처럼 값이 저렴한 시흥 배곧, 남양주 다산, 동탄2신도시 등의 공공택지 아파트를 분양 받아 이사하는 케이스라고 말합니다. 수도권 집값의 급격한 상승을 목격한 후 높은 청약자격을 활용해 아파트에 당첨. 새 아파트 입주시기에 맞춰 기존 집을 전세로 내놓은 것이 역세난을 심화시켰다는 분석입니다. 


┃잘 나가던 평촌에 역전세난 이유 3. 소형에서 대형으로 갈아타기
자금이 부족한 전세수요자들이 값이 저렴한 수도권 택지지구를 주로 선택했다면 자금여력을 갖춘 이들은 중대형아파트를 집중 공략하고 있습니다. 지난 2~3년전까지 소형이 평촌 아파트값 상승을 견인하면서 중대형아파트값이 저평가됐다는 인식이 강한데요. 평촌지역의 전체 아파트 중 전용 60㎡ 이하는 49%, 전용 85㎡ 이하는 74%에 달해 압도적으로 중소형 비율이 두드러진 점도 중대형아파트 인기 회복에 도움이 됐고요. 자연스레 중대형 갈아타기 수요가 증가하면서 소형 매물이 시장에 대거 쏟아지게 되고 전셋값이 하락하는 결과를 낳았습니다. 


┃잘 나가던 평촌에 역전세난 이유 4. 양도세 중과를 피하라!
평촌지역은 갭투자자들의 성지로 불렸던 곳입니다. 매매가 대비 전세가 비율인 전세가율이 많게는 90%에 육박해 갭투자자들이 대거 유입되면서 수십 채~수백 채의 아파트를 보유했다는 얘기까지 전해질 정도입니다. 정부는 집값 상승의 요인으로 다주택자를 지목하면서 다주택자를 옥죄는 다양한 규제가 쏟아져나오게 되는데요. 올해 초부터 다주택자의 대출이 어려워졌고, 4월에는 다주택자 양도세 중과세가 본격 시행되면서 중소형 전세매물이 시중에 대거 쏟아졌고 전셋값 하락을 이끌었습니다.  


┃하락 계속될까? 새로운 기회일까?
평촌의 역전세난을 두고 탄력을 받았던 평촌 집값이 조정을 받는 것 아니냐는 우려의 목소리도 많습니다. 한편에서는 전셋값 약세가 매매가 하락으로 이어지지는 않을 것이란 의견도 있습니다. 아직까지는 전셋값 하락을 이유로 매매가를 내리는 급매물이 나오지 않고 있기 때문인데요. 지하철 4호선을 이용한 서울 출퇴근, 좋은 학군 및 학원가 등 자녀를 키우기에 좋은 환경은 여전히 평촌 입성을 원하는 수요층을 두텁게 하고 있습니다. 일단 그 동안 높은 전셋값으로 평촌 입성에 어려움을 겪던 실수요자라면 이번 봄은 들어가기 좋은 시기로 보여집니다. 매매의 경우 수인선과 월판선 교통 재료와 안양에서 이뤄지는 대규모 정비사업 분양 소식도 있어 조정기가 있다고 해도 단기간이거나 오히려 더 오를 가능성도 높아 보입니다. 매수자라면 현금을 쥐고 매물 상황을 꾸준하게 살펴보면서 매수타이밍을 잡는 것이 좋겠습니다.
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