부동산고개 든 조직분양, 지방 부동산시장 침체의 신호탄?

고개 든 조직분양, 지방 부동산시장 침체의 신호탄?

리얼캐스트
┃미분양 처리반, ‘조직분양’
조직분양이란 수십에서 수백 명의 영업사원들이 전화판촉이나 SNS, 현수막 등으로 영업하는 분양방식입니다. 고객과 접촉하는 방식이다 보니 계약을 성사시킬 확률이 높죠. 조직분양은 상가나 오피스텔, 지식산업센터 등 수익형 부동산에서는 보편화된 분양 방식이나, 아파트에서는 좀처럼 보기 힘들었는데요. 최초로 조직분양이 도입된 아파트는 지난 2009년 분양한 김포 걸포동 ‘오스타 파라곤’입니다. 조직분양 3개월만에 전체의 50%에 달하던 미분양 물량은 모두 소진됐다고 하죠. 이후 주택시장이 장기 침체를 겪으면서 조직분양은 더욱 활발해졌는데요. 현재 높은 집값 상승률을 보이는 세종시도 한때는 조직분양이 성행했던 지역입니다. 


┃예년만 못한 분양성적, 고개 든 조직분양
조직분양은 2014년 이후 주택 경기가 좋아지면서 자취를 감추는 듯했는데요. 최근 미분양이 증가와 함께 부활 조짐을 보이고 있습니다. 국토교통부 자료에 따르면, 올 1월 전국 미분양 아파트는 총 5만9104가구로 전월 대비 3.09% 증가했습니다. 지역별로는 경남(1만3227가구), 충남(1만1352가구)의 미분양이 많습니다. 부동산시장의 양극화가 심화되면서 지방 주택경기가 침체된 탓입니다. 


┃지방 중소 브랜드 아파트 중심으로 조직분양 이뤄져 
미분양이 늘어나는 지방에서는 중소 브랜드 아파트를 중심으로 조직분양이 재개 중입니다. 실제로 부동산 커뮤니티에서는 통영∙속초∙목포시, 경기 남양주시의 아파트 조직분양 팀원을 모집하는 게시글들이 종종 올라오고 있죠. 대형 건설사들도 조직분양에 나서긴 하지만 브랜드 이미지 훼손을 염려해 외부에 드러내지 않는 경우가 많다고 합니다. 


┃조직분양 영업사원의 감언이설에 속지 말아야
조직분양을 통해 집을 매수할 때는 신중해야 합니다. 영업사원이 집 한 채를 팔 때마다 수백만 원의 인센티브를 받는 구조이다 보니, 미확정 개발 호재도 사실인 양 부풀려 계약을 성사시키는 경우가 있어섭니다. 또 조망과 일조권이 확보되는 로얄층은 이미 계약 완료됐기 때문에 조직분양으로 나온 물량으로 프리미엄을 얻기 어렵다는 점도 유의해야 합니다. 


┃일부러 미분양 만들고 ‘깜깜이’ 조직 분양하는 이유?
한편 사업성이 떨어지는 지방 사업장들은 일부러 미분양을 만들고 곧장 ‘깜깜이’ 조직분양으로 계약자를 모집하기도 하는데요. 건설사는 청약 미달로 인한 아파트 가치 하락을 막고, 청약통장이 없는 수요자들은 동호수를 골라서 계약 가능한 장점이 있습니다. 꼭 미분양 우려 시에만 깜깜이로 분양하는 것은 아닙니다. 서울 성수동 트리마제의 경우, 고액 자산가들만을 대상으로 깜깜이 분양을 선택했고요. 홍제동 금호어울림은 일반분양물량이 95가구에 불과해 청약 마감 후 선착순 분양을 진행했습니다. 


┃싸늘한 지방 주택시장, 조직분양으로 미분양 소진될까? 
최근 분양가상한제로 ‘로또 열풍’이 부는 서울과는 달리 지방 분양시장은 대출 등 규제가 본격화되면서 상당한 타격을 입었습니다. 실제 올해 1분기 전국 1순위 청약자수가 1명 이하인 단지는 총 7곳으로 6곳이 지방에 위치합니다. 이들은 깜깜이 조직분양이 예상되는 단지들인데요. 최근의 경기 침체로 미뤄볼 때 미분양 해소까지 시간이 상당히 필요해 보입니다. 


┃과잉공급에 금리 인상까지, 지방 주택시장의 안전장치 필요
여기에 올 4월부터 예정된 분양물량도 23만3704가구로 많아 미분양 우려는 증폭됩니다. 특히 충남은 1만1352가구의 미분양 물량이 있는 상태에서 새롭게 1만6724가구가 분양되기 때문에 주택시장의 하락이 불가피해 보이죠. 금리까지 오르면 지방 청약시장은 더 빠르게 냉각될 텐데요. 시장이 고꾸라지는 것을 막기 위한 근본적인 안전장치가 필요합니다.    
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