취업&창업○○○ 살아요! 대장주 아파트 유심히 보아야 하는 이유는?

○○○ 살아요! 대장주 아파트 유심히 보아야 하는 이유는?

대장주. 대장아파트란 지역의 이미지를 대표하는 고가 아파트를 의미한다. 랜드마크나 블루칩이라는 단어도 언급하지만 현장에서는 '대장'이라는 친근한 단어를 더 많이 사용한다. 강남의 타워팰리스가 대장아파트의 시초가 아닌가 싶다. 대장아파트는 △대단지 △첨단 △고가 △최초 등의 이미지를 내포한다. 대부분 그 지역에서 최초로 공급된 새 아파트를 이르는 말이기 때문이다.

주식시장의 블루칩 종목처럼 부동산시장의 대장아파트는 지역을 대표하면서 외부환경의 변화에 큰 영향을 받지 않고 내재가치만으로도 가격을 끌어올린다. 부동산시장이 호황일 때는 다른 아파트보다 빨리 많이 오르고, 부동산시장이 불황기에 접어들어도 늦게 떨어지거나 하락폭이 낮다. 최근에는 타이밍보다는 상품이라는 말까지 나오는 걸 고려하면 대장아파트에 대한 기대가 더욱 크다는 말이다.

우리나라를 한 지역이라고 가정하면 대장아파트는 강남 권역에 있는 아파트들일 것이다. ‘KB선도아파트50지수(KB Leading Apartment Index50)’가 있는데 이는 매년 12월 기준으로 아파트의 시가총액이 가장 높은 상위 50개 단지를 선정하여 시가총액 변동률을 지수화한 것이다. 간단히 말하면 전국에서 가장 비싼 아파트 50개의 가격변동을 나타내는 지표다. 이 지표를 통해 우리나라 대장아파트들의 움직임을 평균적으로 알 수 있다. 2018년 6월 기준 146.8을 기록 중이다. 전년 같은 기간과 비교하면 25.19% 상승했다. 전고점이 106.8(10년 2월)이었으니 상당히 많이 올랐고 여전히 강세임을 알 수 있다.
 
대장아파트는 대부분 그 지역에서 처음 분양한 아파트다. 예전 1기 신도시에서는 시범단지, 첫 마을 등으로 이름 붙였었다. 분당의 서현역 초역세권인 삼성한신아파트가 대표적이며, 신길뉴타운의 래미안에스티움, 영등포뉴타운의 아크로타워스퀘어 등이다. 처음 분양하는 아파트는 주택수요자들에게는 장점이 많다. 그 지역 개발 사업이 잘될지 안 될지를 첫 분양하는 아파트가 좌우한다. 여러분이 그 지역을 광역적으로 개발하는 사업자라고 하면 가장 좋은 위치에 가장 저렴한 가격으로 첫 아파트를 공급할 것이다. 

따라서 초두효과(Primacy effect)를 누릴 수 있다. 초두효과란 먼저 제시된 정보가 추후 알게 된 정보보다 더 강력한 영향을 미치는 현상을 말한다. 신길뉴타운의 래미안에스티움은 가장 좋은 위치에 가장 좋은 가격으로 공급되었다. 이후에 신길아이파크, 보라매SK뷰, 신길센트럴자이 등의 아파트들이 지속적으로 분양되었다. 분양가 또한 시간의 간격을 두고 오르면서 주변 아파트의 시세까지 끌어올렸다. 
영등포뉴타운 대장 아파트 '아크로타워스퀘어'
영등포뉴타운의 아크로타워스퀘어 또한 대장아파트다. 하지만 아크로타워스퀘어는 영등포뉴타운 만이 아니라 조금 더 광역적 범위의 대장아파트라 할 수 있다. 왜냐하면 영등포뉴타운은 서울의 3도심 중 하나인 여의도에서 가장 가까운 배후주거지이기 때문이다. 이 아파트의 가격 움직임에 영등포구 전체가 영향을 받을 것이다. 이런 광역적 범위의 대장아파트는 그 의미가 더 크다. 아크로타워스퀘어가 속한 영등포뉴타운의 경우 풍선효과(balloon effect)까지 기대할 수 있어서다.

풍선효과란 풍선의 한쪽을 누르면 다른 쪽이 불룩 튀어나오는 것처럼 사회적으로 문제가 되는 특정 사안을 규제 등의 조치를 통해 억압하거나 금지하면 규제가 없거나 느슨한 또 다른 경로로 우회하여 유사한 문제를 일으키는 사회적 현상을 의미한다. 아크로타워스퀘어 전용 84㎡가격은 12억 원에 이른다. 서민들에게는 버거운 금액이다. 

소액으로 투자할 수 있는 대안상품을 찾아야하는데 신길뉴타운과는 다르게 아크로타워스퀘어 주변의 연립이나 오피스텔의 가격까지 끌어올릴 수 있다. 광역적 범위의 대장아파트이기 때문이다. 여타 대장아파트는 주변 아파트만을 끌어올리지만 광역적 범위의 대장아파트는 다른 상품에 까지 영향을 미친다.

대장아파트를 분양받거나 구입하는 것이 가장 좋고 안전한 투자다. 하지만 청약에서 떨어졌거나 자금이 부족하다면 주변 아파트를 추천할 수 있다. 이른바 동반 상승효과다. 신길뉴타운의 래미안에스티움이 분양하고 17년 4월 입주할 때까지 길 건너 한화꿈에그린의 가격 또한 유사한 상승을 하게 된다. 대장아파트를 사지 못한다고 실망할 것이 아니라 주변의 다른 아파트를 찾아보는 것도 하나의 대안이 된다. 

단 2010년 이후에 입주한 비교적 새 아파트라야 이런 동반상승효과를 누릴 수 있다. 너무 오래된 아파트는 대장아파트도 어쩌지 못할 만큼 최근 새 아파트에 대한 기대가 크기 때문이다. 물론 새 아파트는 전세가율도 높아 투자금 또한 적게 들어간다. 꼭 대장아파트를 구입하지 않더라도 그 지역의 대장아파트 움직임을 유심히 보아야 하는 이유다.
영산대학교 부동산·금융학과 심형석 교수, 
'월세받는 부동산 제대로 고르는 법' 밴드 운영
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