부동산반에 반값 아파트, 토지임대부 주택 부활하나?

반에 반값 아파트, 토지임대부 주택 부활하나?

리얼캐스트
┃‘반값 아파트’를 가능케 하는 토지임대부 아파트란?
4년전, 토지임대부 아파트를 분양 받은 A(40세)씨는 입주 당시를 떠올리면 만감이 교차합니다. 전셋집에서 살다가 저렴한 분양가로 내 집 마련에 성공했기 때문입니다. 입주 당시 토지소유권을 가질 수 없단 점은 고민이었지만, 평생 안심하고 거주할 수 있다는 점에 끌릴 수밖에 없었다는 데요.

토지임대부 아파트는 토지는 임대하는 조건에 공급되는 아파트로 건물부분만 계약자가 소유하는 아파트를 말합니다. 토지의 소유권은 사업시행자가 갖는 것으로 계약자는 토지에 대한 임대료를 따로 납부하는 대신 저렴한 가격에 분양을 받을 수 있습니다. 사업시행자는 주로 공공(LH나 SH, 지방공기업 등) 맡아서 합니다. ‘반값 아파트’란 말에 소비자들은 큰 관심을 가질 수밖에 없습니다. 

┃과거 실패로 돌아갔던 ‘반값 아파트’ 왜?
소비자들 입장에선 이러한 반값 아파트를 분양 받고 싶어할 텐데 10년여전 공급된 반값 아파트 사업은 성공이 아닌 실패로 끝났습니다. 왜 그랬을까요? 2007년 경기 군포시 부곡지구에 공급됐던 토지임대부 분양 아파트의 사례를 보면, 반값이라는 이름에도 불구하고 분양가와 임대료가 높다는 논란 속에 저조한 청약과 계약으로 3가구를 제외한 386가구가 일반분양으로 전환 공급됐습니다. 

이후 2011년~2012년 사이 서울 강남구 자곡동과 서초구 우면동 아파트들은 분양을 성공적으로 마쳤습니다. 하지만 여전히 반값 아파트는 주변 집값을 떨어뜨릴 수 있고, 사업이익이 적어 건설사들이 적극적으로 공급하지 않는다는 점이 문제로 지적됐습니다. 주변 집값 하락 우려로 사업지 선정에도 어려움을 겪으면서 반값 아파트 공급은 실패로 돌아갔고, 박근혜 정부 들어 토지임대 건물분양법도 폐지됐습니다. 

┃오랜 거주기간 보장되는 토지임대부 분양주택…사라지기엔 아까워
토지임대부 아파트를 선택해 입주한 주민들은 낮은 분양가로 오랜 동안 거주가 가능하다는 것을 장점으로 꼽습니다. 임대료도 비교적 저렴하다는 점, 토지 임대는 40년 이내이며, 이후 협의에 따라 연장할 경우 최장 80년까지도 거주할 수 있다는 계산이 나옵니다. 

물론 공공의 성격이기 때문에 입주자격의 제한이 있어 무주택, 소득의 경우 1인 가구는 도시근로자 월평균의 70%, 맞벌이 가구는 100% 이하 등의 조건이 있어 아무나 들어갈 수 있는 주택은 아닙니다. 

┃신혼희망타운, 사회주택 공급 확대 계획…토지임대부 조건 다시 부각
하지만 최근 정부의 신혼희망타운, 사회주택 공급 소식이 알려지면서, 이들 주택에 토지임대부 조건 도입이 필요하다는 주장이 제기되고 있습니다. 단순히 전매금지 정도로 투기를 막기 어렵다는 이유인데요. 신혼희망타운의 경우 국가에서 땅을 수용해 공급하는 만큼 건설사에 이익이 지나치게 많이 가거나 시세차익을 이유로 투기자들이 몰리는 일은 없어야 한다는 거죠. 특히 토지임대부 조건은 올해 초 정부개헌안에 포함된 토지공개념과도 맞물려 있어 토지임대부 조건 확대 가능성이 높아지고 있습니다. 

┃수원 조원동, 고양 삼송 사회임대주택 시범 사업으로 토지임대부 주택 확대될까
일례로, 국토교통부는 LH가 보유하고 있던 경기 수원 조원동 국민임대홍보관 부지부터 사회임대주택 시범 사업을 추진할 계획입니다. 최소 10년간 안정적으로 거주할 수 있도록 토지임대부 방식으로 공급될 예정인데요. LH가 가진 땅을 협동조합 등에 10~14년간 임대하는 방식입니다. 토지 임대기간이 끝나면 LH에서 건물을 매입, 임대사업을 계속할 계획입니다. 이외에도 국토부는 경기 고양시 삼송에 사회주택을 공급하겠다고 밝힌 바 있습니다.

┃토지임대부 조건 도입…여전히 숙제는 있다
앞서 실패 사유를 밝혔듯이, 토지임대부 조건의 공급 주택은 여전히 숙제를 안고 있습니다. 사업 토지를 저렴하게 확보하기 때문에 낮은 토지 임대료 책정이 가능하지만 PF 등으로 사업자금을 확보하는 주택사업자는 PF로 발생하는 금융비용을 제하고 나면 수익을 내기 힘듭니다. 때문에 민간이 참여하기 쉽지 않아 많은 토지임대부 조건의 주택 공급이 어렵습니다. 수익성을 어느 정도 생각하게 되면 결국 토지임대료를 상한 상승률까지 최대한 올리는 형태로 수익을 보전할 수도 있습니다. 공공이 시행자인 경우 임대료 상승률이 높을 때 반발이 심해질 수 있겠고요.

┃토지임대부 장점은 살리고, 단점은 개선하고 
정부는 투기와의 싸움 중에 있습니다. 정부의 강력한 규제에도 불구하고 이를 비웃듯 시장 질서를 교란하는 이들이 많습니다. 서민들의 주거비 부담을 덜면서도 주택투기를 막을 수 있는 대안 마련이 절실해 지는 상황에서 토지임대부 조건 주택은 한가지 대안이 될 수 있을 듯합니다. 다만, 단점으로 지적되는 부분에 대한 깊이 있는 논의는 필요하겠지요. 정부의 의지대로 제대로 시행될지 귀추가 주목됩니다.
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