부동산보물찾기보다 더 어려운 상가투자

보물찾기보다 더 어려운 상가투자

리얼캐스트
┃상가 임대 사업의 장점은?
좋은 상가 하나만 있어도 안정적인 월세를 받을 수 있고, 잘 되는 상가는 권리금도 높게 형성됩니다. 여기에 건물, 토지가격까지 상승해 주면 더할 나위 없이 좋은 자산이 될 텐데요.

때문에 부자들도 상가를 선호한다는 조사결과가 있습니다. KB금융지주 경영연구소의 ‘2017 한국 부자 보고서’에 따르면, 한국 부자 중 85.5%는 투자용 부동산을 보유하고 있으며, 특히 44.6%는 국내 부동산에 투자시 가장 유망한 투자처로 빌딩과 상가를 꼽았습니다. 이처럼 상가는 오랫동안 관심 받아온 수익형 부동산이지만 모든 상가 투자자가 성공하는 것은 분명 아닙니다. 적절한 전략이 필요하죠.

┃임대사업 성공을 위한 투자전략 1) 단지 내 상가임대
단지 내 상가는 입주민들이 편리하게 이용할 수 있게 아파트 및 주택 단지 내에 위치하거나 입구에 설치된 상업시설을 말합니다. 고정고객이 있어 일정하고 꾸준한 매출이 장점인 반면, 상권 반경이 주변 300m 이내로 한정돼 있다는 점은 유동인구의 이용을 비교적 어렵게 만드는 요인입니다. 그렇다면, 투자가치가 높은 상가의 조건에는 어떤 게 있을까요?

우선 최소 500가구 이상 규모를 갖춘 단지가 경쟁력이 있다고 평가됩니다. 가구당 상가 면적의 적정 규모는 1.65(0.5평), 적게는 0.99(0.3평) 이하로 알려져 있습니다. 전문가들은 배후 단지의 평형이 적을수록 상가 매출에 더 큰 영향을 미친다고 이야기합니다. 대형 평형에 사는 사람들은 백화점이나 대형마트 등을 선호하는 반면, 전용 84㎡ 이하 중소형 거주자들은 근거리 소비를 더 많이 하기 때문입니다.

즉, 처음 임대사업을 하는 경우라면, 단지 내 상가는 타 상가에 비해 분양 사기 위험이 적고, 꾸준한 임대 수익이 보장돼 투자 안정성 면에서 유리합니다. 30-50m 이내에 전철역이나 정류장이 있으면 더욱 좋겠지요. 단, 주변에 대형 할인매장이나 백화점 등이 없는 곳을 선택하고, 매입 시에는 전세가의 2배 이내로 하고, 최소 월 수익이 투자액의 0.5%가 되어야 바람직합니다. 

┃임대사업 성공을 위한 투자전략 2) 근린상가 임대사업
근린상가는 주거지 인근에 자족생활이 가능토록 도입된 상가를 말합니다. 단지 내 상가와 다른 점은 근린상가의 상권 반경은 주변 1~2km 이내이며, 단지 내 상가보다 업종이 다양하단 점입니다. 주거와 업무시설이 밀집한 역세권 근린상가나 대학교 앞에 위치한 대단지 아파트의 사거리가 위치적으로 좋습니다. 주로 1층이 근린상가의 중심을 이루며, 접근성이 취약한 지하층과 고층은 상가 활성화에 걸림돌이 되는 경우가 있으므로, 시장성을 체크할 필요가 있겠습니다. 최근에는 단지 내 상가와 근린상가의 장점을 합친 단지형 근린상가도 인기를 끌고 있습니다.

┃임대사업 성공을 위한 투자전략 3) 복합상가 임대사업
복합상가는 건물 자체가 지역의 랜드마크여서 상업 시설로서 유리한 조건은 충분히 갖췄다고 말할 수 있습니다. 문화•오락, 상업시설 등이 들어서 원스톱 리빙이 가능하고, 주로 상업지역에 위치하다 보니 주변 고객들이 쉽게 이용할 수 있습니다. 하지만 고객층이 주변 거주민과 유동인구로 한정돼 있고, 토지비가 높아 분양가격이 상승하면 임대사업자의 수익 창출도 다소 어려워질 수 있다는 점을 알아두어야 합니다.

특히 상가 면적이 넓고, 독립적이어서 상권이 활성화되지 못하거나 공실까지 발생하는 사례도 종종 있는데요. 때문에 업종 선택에 앞서 주변 상권을 파악하는 것이 중요하며, 고정 수요층을 확보하기 위해 실수요자들의 관심이 높은 단지를 우선 알아보고, 분양 당시 분위기와 거래 동향을 조사해보는 것이 도움이 됩니다.

┃임대사업 성공을 위한 투자전략 4) 민자역사 임대사업
민자역사란 건설사나 투자자 등 민간의 자본금으로 설립한 역과 연결한 건물을 말하는데요. 보통 백화점과 역을 잇는 상업적 목적으로 모두 지상에 역이 있다는 공통점이 있습니다. 일례로, 구 서울역과 영등포역은 각각 1989년과 1991년에 한화역사, 롯데역사가 상업시설을 선보인 가장 오래된 민자역사지만, 지난해 12월 점용기간이 만료된 이후 국가에 귀속돼, 민자역사상 첫 계약 만료사례로 남았습니다.

국유철도 운영에 관한 특례법 시행령에 따라, 현재 30년 점용허가를 받은 민자역사는 전국적으로 총 16개에 달합니다. 이처럼 민자역사 내 상가는 보통 30년간 장기 임대로, 안정적인 영업이 가능합니다. 여기에 유동인구가 많고, 상권 형성이 빠르며 주로 임대 분양이라 임대권 취득 및 매매 시에 취득세, 양도소득세 등이 없다는 것도 장점입니다.

┃임대사업 성공을 위한 투자전략 5) 지하상가 임대사업
출•퇴근길에 전철역으로 들어가 지하통로를 걸어가다 보면 의류나 화장품, 휴대폰 판매매장을 쉽게 볼 수 있습니다. 이 같은 지하상가 내 임대사업을 시작하기 위해선 핵심시설과 직접 연결되고, 지상과 연속성이 확보되는 접근성 등을 가장 먼저 확인해야 합니다. 지하상가 임대사업은 결국 지상 상가의 활성화에 비례하기 때문입니다. 따라서 지상에 있는 상가들의 업종과 유동인구, 배후지, 유효수요 등을 살펴보는 것이 중요하겠습니다.

 ┃상가임대사업 성공하려면….
우리나라에 호재 없는 부동산은 없다는 말도 있듯이, 단순히 호재만 가지고 무작정 임대사업에 뛰어들어서는 안됩니다. 현재 모든 여건이 괜찮고, 앞으로도 좋아질 것이 확실한 구체적인 계획이 보이는 상가를 매입하는 것이 상가임대사업의 성공률을 높이는 시발점이 될 것입니다.

때문에 상가임대 사업을 준비한다면 상권 분석은 반드시 필요한 과정입니다. 주위 배후상권의 특징, 구매력을 가진 유효 수요, 접근성, 상권 자체의 성쇠 정도, 교통망, 권리금 유무, 상가 자체 특성, 업종, 주위 개발상황, 상권의 이동 등 여러 각도에서 고민해야 합니다. 누구나 좋다고 생각하는 상가는 분양이 빨리 되고, 그만큼 놓칠 가능성도 크기 때문에 빠른 선택과 정확한 판단이 중요하겠습니다.
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