부동산최고급 주택 즐비한 한남동, 최고가 공동주택 누가될까?

최고급 주택 즐비한 한남동, 최고가 공동주택 누가될까?

리얼캐스트
┃개발호재 몰린 용산
남산을 등지고 한강변에 자리한 배산임수 지형이자, 서울의 최중심부에 위치해 최고 명당으로 꼽히는 용산. 용산 미군기지(총면적 265만 4000㎡•약 80만평) 이전과 서울시 한강변 개발 등이 맞물려 꾸준한 관심을 받고 있습니다. 미군기지 이전에 따라 조성될 용산공원을 중심으로 좌측에는 국제업무지구 조성사업이, 우측에는 한남뉴타운 사업이 한창 진행 중인데요. 

용산 집값도 오름세를 보이고 있습니다. 부동산114에 따르면, 용산구 아파트 3.3㎡당 시세는 지난해 6월 2,668만원에서 올해 6월 3,049만원으로 14.3% 상승했습니다.

┃임대공급 선택한 ‘나인원 한남’…분양전환 시 가격은?   

최근 용산이 회자되는 이유 중 하나는 고급 아파트 공급과 관련된 내용입니다. 나인원 한남으로 알려진 한남동 외인아파트 부지 개발과 유엔사 이전부지 개발 소식인데요. 기존의 단국대 이전부지에 들어선 한남더힐과 더불어 최고급, 최고가 아파트로 이름을 올릴 가능성이 높아지면서, 이들 아파트들의 가격에 대한 관심도 높아지고 있습니다.  
먼저 고분양가 책정, 분양가승인 지연 등으로 주목을 받아온 나인원 한남. 보증금 33억~48억원, 월 임대료 70만~250만원에 임차인을 모집했고, 평균 5.5대 1의 경쟁률로 마감됐습니다. 미군부지 인근 4대 부속토지 중 하나였던 한남동의 외인아파트 부지(6만1000㎡)에 전용면적 206~273㎡ 341가구가 들어서는 고급 아파트로서 4년 후 분양 전환 시 주택형별로 40억~70억원대까지 예상되고 있습니다. 

┃유엔사 부지 개발사업도 탄력…6,700만원대 추정  
최근 용지개발 조성계획이 변경돼 관심이 증가한 유엔사 이전부지도 고급 아파트 대열에 들어설 전망입니다. 미군기지 동쪽에 있던 유엔사가 이전하면서 생긴 땅(5만1762㎡)으로, 일레븐건설이 1조원 이상을 지불하고 사들여 화제가 됐었습니다. 당시 주한미군 이전에 필요한 재원을 조달하기 위해 정부가 공개 매각을 선언, 작년 6월 입찰을 통해 일레븐건설이 1조552억원에 낙찰 받은 건데요. 당시 감정가(8,000억원대)보다 1.3배가 넘는 금액에 3.3㎡당 6,727만원선으로 알려지면서 용산에서 앞으로 3.3㎡당 1억원 시대가 열릴 것이라는 말이 나왔습니다.

유엔사 이전 부지는 용산공원과 붙어 있는데다 6호선 녹사평역과 반포대교로 이어지는 녹사평대로를 끼고 있어 나인원 한남보다 입지 여건이 더 좋다는 평가를 받는 곳입니다. 다만 나인원 한남이 분양가 승인에서 여러 차례 고배를 마신 후, 임차인 모집으로 선회한 상황이라 유엔사 부지에 공급될 아파트의 분양가 역시 안개 속에 있습니다. 부지 매입비용이 높았던 만큼 공격적인 분양가 책정이 불가피하나, 원하는 수준으로 HUG 분양가 승인이 쉽지 않다는 점에서 힘든 길이 예상됩니다. 향후 주변 고급 아파트들과 최고가 아파트 자리를 놓고 치열한 경합을 벌일 것은 분명해 보이지만요.

┃한남동 고급아파트 형님격 ‘한남더힐’
나인원 한남과 입지, 규모, 가격 등에서 비교되는 곳이 ‘한남더힐’입니다. 한남대로를 중심으로 나인원한남과 마주하고 있는 이 고급아파트는 임대에서 분양 전환한지 3년이 지났습니다.

분양전환 가격은 3.3㎡당 6,000-8,000만원 수준으로 3.3㎡당 6,300만원 안팎에 분양보증을 신청했던 나인원 한남보다 2,000만원 가량 더 높습니다. 올해 상반기 신고된 거래가격은 3.3㎡당 평균 5,800만원입니다. 현재는 전용 244.78㎡형이 78억원(올해 6월)에 거래되며 실거래가 최상위 단지로 꼽힙니다.

┃나인원 한남이 한남더힐 가격 역전할까? 유엔사 부지는?
길 하나를 사이에 두고 나인원 한남이 한남더힐 가격을 넘어설지에 대해 의견이 분분합니다. 일단, 경사진 언덕 위에 위치한 한남더힐이 평지에 있는 나인원한남에 불리하다곤 하지만 한남더힐에선 한강조망이 가능한 물량들이 있어 이들 가격을 쉽게 넘어서기 어려울 것으로 보입니다. 반면, 어떤 이들은 지하철이 더 가깝고 한남뉴타운과 연접한 나인원 한남의 시세 상승 여력이 높다고 전합니다. 

한남동 공인중개업소 관계자는 “두 단지는 한남대로와 가깝고, 인근에 삼성미술관 리움, 순천향대병원 등 문화•생활 인프라의 요충지에 위치한다는 점에서 토지 매입 당시부터 자산가들 사이에선 높은 이목이 집중됐습니다. 다만, 한강 조망 유무와 용산 개발 후광효과, 보안 시스템 등이 두 단지의 차별화 요소가 될 것입니다. 물론 나인원 한남이 한남더힐보다 8년 더 늦게 지어지기 때문에 새집 프리미엄이 붙을 수도 있겠죠.”

물론 유엔사 부지 역시 만만치 않다는 견해들이 있습니다. 유엔사 부지는 한남뉴타운과 용산공원 사이에 위치해 한남더힐이나 나인원한남보다 용산공원을 쉽게 갈 수 있고, 공원 조망도 가능한 입지를 갖췄습니다. 한남뉴타운 뿐만 아니라 이촌동 일대 개발 등도 시세에 영향을 줄 수 있어 입지가 나인원 한남보다 좋다는 평가를 받고 있습니다. 

┃10년 뒤 한남동 랜드마크는 누구? 
오는 2027년 용산공원이 조성될 10년여 사이에 한남동 최고가 아파트는 누가 될까요. 한남동이 좋은 입지라는 점에 대해서는 대다수가 공감하고 있습니다. 

“한남동은 풍수지리적 길지(吉地)로 자산가들이 가장 이주하고 싶어하는 지역으로 꼽힙니다. 현재는 기존 단독주택과 고급빌라가 낡아서 새로운 주거지에 대한 수요가 커진 상황인데요. 굵직한 개발사업이 제대로만 진행된다면 서울 3대 부촌으로 입지를 굳힐 수 있기 때문에 용산은 5~10년 후 장기적 관점에서 지켜봐야 할 것입니다.” (한남동 H공인중개업자)

3개 단지 3파전으로 끝날지 아니면 다른 곳이 최고가 아파트 경쟁에 뛰어들지 두고 봐야 되겠지만, 앞으로 10년 한남동 일대는 용산을 넘어 대한민국을 대표할 만한 고급 아파트들이 최고가 아파트 자리를 걸고 경쟁하는 전쟁터가 될 전망입니다. 
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