부동산상권도 흐른다, 지는 상권 vs 뜨는 상권

상권도 흐른다, 지는 상권 vs 뜨는 상권

리얼캐스트
┃지는 상권 1. 무너지는 학사촌, 생계 위협 받는 지역상권
불황 무풍지대로 대표되는 대학가 상권도 옛말이 되고 있습니다. 학령인구 감소로 입학정원이 줄면서 통폐합하거나 폐교하는 대학이 속속 생겨나고 있어서입니다. 특히 지역 경제와 상생하는 구조를 띄고 있는 있는 지방 대학의 경우 상권 붕괴와 공동화 현상 등 지역 경제의 몰락으로도 이어지고 있습니다.
실제 올해 2월 전북도에 자리한 서남대학교가 폐교하며 대학 주변은 유령도시처럼 스산하고 황폐해졌습니다. 1,000여명의 학생들이 뿔뿔이 흩어지면서 학교 주변 상가 78개소와 원룸 42개소가 사실상 문을 닫았고 지역 경제는 초토화됐죠. 앞서 2500여 명의 젊은이들로 활기가 돌던 강원도 양양 카톨릭 관동대학교 양양캠퍼스 일대도 2008년 폐교 후 10년이 지난 현재 주변은 적막감만 감돌 뿐입니다.

┃지는 상권2. 떠나는 공시족에 무너지는 고시촌
수만 명의 청년들이 공무원의 꿈을 안고 불을 밝히며 형성된 일명 ‘고시촌 상권’도 위태롭습니다. 학원 수강료 등 비용 부담을 느낀 고시생들이 무제한 수강 등 프로모션을 내건 인터넷 강의(인강)으로 몰리고 있어서입니다. 소상공인상권정보시스템에 따르면 지난해 하반기 국내 최대 고시촌 상권인 노량진 고시촌(노량진1동) 일대 상점 폐업률은 8.6%로 나타났습니다. 이는 같은 시기 서울 전체(4.3%)의 두 배 수준입니다. 앞서 지난 2004년 로스쿨 도입으로 고시족들의 성지로 군림했던 신림동 상권도 큰 타격을 받은 바 있습니다.

“40여 년의 역사를 지닌 노량진 학원가는 연간 5조원이 움직이는 큰 상권이었지만 공시생들이 하나둘 떠나면서 기반이 무너지고 있습니다. 이와는 대조적으로 국내 인터넷 강의 규모는 최근 몇 년 새 급성장하고 있죠.”(상권 분석 전문가 P씨)

┃뜨는 상권1. 메디컬 상권

반면 의세권이라고도 불리는 메디컬 상권은 삶의 무게 중심이 ‘질의 향상’으로 이동하는 변화와 맞물려 가치가 더욱 높아지고 있습니다. 특히 대학병원은 지역 가치까지 업그레이드시키고 있는데요. 연세대학교 세브란스병원 바로 옆, 서대문구 대신동 상가건물의 2004년 개별공시지가는 1㎡당 220만원이었는데 병원 개원 시점인 2005년에는 308만원으로 1년 새 40%가 올랐습니다. 같은 시기 지하철 2호선 이대역 2번 출구와 인접한 대현동 상가의 경우 22.1% 상승했는데 말이죠. 구로동 역시 고대 구로병원을 중심으로 유동인구가 활발하며 지역 경제 활성화에 일조하고 있습니다.
더욱 중요한 것은 임대료 변화입니다. 메디컬 상권 임대료는 꾸준하고 안정적이죠. 서울시상권정보에 따르면 강남 세브란스 병원 인근의 분당선 한티역 일대 상권 임대료는 2011년부터 현재까지 5년 새 평균 49.95% 상승했습니다. 구로 고대병원이 인근에 위치한 대림역 일대 상권 임대료 역시 21.23%가 올랐습니다.

“한 번 자리잡으면 쉽게 가게가 나오지 않는 것이 메디컬 상권의 또 다른 특징이라 할 수 있습니다. 경기에 민감한 업종이 아닌 결과입니다.”(부동산 전문가 P씨)
앞서 언급한 바와 같이 100세 시대를 맞아 양질의 의료 서비스를 이용하려는 장•노년층 수요의 증가가 메디컬 상권의 가치를 드높이는데 한몫하고 있습니다. 지난 5월 기준 우리나라의 주민등록 인구 비율 중 65세 이상은 14.3%로 조사됐죠. 2065년에는 42.5%가 될 것으로 추정되고 있고요.

“급증하는 수요에 비해 특히 수도권은 대학병원이 들어설 곳이 마땅치가 않습니다. 덕분에 메디컬 상권은 그 희소가치와 맞물려 프리미엄도 상당하죠. 또한 메디컬 상권은 대체로 대형 프렌차이즈가 직영으로 운영하려는 곳이 많아 일반인이 선점하기에는 한계가 있는 것이 사실입니다.”(상권 분석 전문가 H씨)
“광명역세권 의료클러스터 복합단지에도 중앙대학교 병원 건립을 위한 착공식이 초읽기에 들어갔죠. 그래서인지 현재 병원 앞쪽 1층 공실 상가가 10평 기준, 보증금 5000만원에 월 300만원의 임대료가 형성돼 있지만 임대인들은 급할 것이 없다는 반응입니다. 아파트 입주가 본격화되고 특히 중앙대 병원 건립이 가시화되면 일대 상권 가치는 더욱 오를 것으로 내다보고 있죠.”(광명역 P부동산)

“다만 여타 대학병원과 달리 중앙대학교 병원은 광명역 M 클러스터로 명명되는 상업시설과 광명 최초 기숙사형 지식산업센터가 일체형으로 함께 조성되는 만큼 병원 종사자 및 관계자는 그 안에서 흡수될 것으로 보입니다. 이미 광명역 M 클러스터 사전홍보관은 발 빠른 수요층의 움직임에 연일 북새통이죠. 롯데마트, 이케아 등 대형쇼핑센터가 들어선 상황에서 대학병원을 기점으로 의료클러스터, 그 옆에 광명 디자인클러스터까지 조성이 완료되면 광명역세권은 교통허브를 넘어 시흥 소하 부천 등 서부권 수요층을 흡수하는 최대 블랙홀이 될 것입니다.”(광명역 U부동산)

┃뜨는 상권 2. 교통허브라 쓰고 명소로 불리는 복합환승센터
주목할만한 또 다른 상권은 복합환승센터입니다. 복합환승센터는 전국구를 잇는 교통망을 기반으로 콤펙트한 입체도시로 설계돼 도심에 활력을 불어넣고 있죠.

대표적인 예가 동대구 복합환승센터입니다. 불과 2년 전만해도 낙후된 구도심으로 대표되는 동대구역은 현재 신세계백화점, 잔디광장 등이 자리하며 대구를 넘어 영남권 수요층을 흡수하는 핫플레이스가 됐습니다. 유동인구도 크게 늘어 대구도시철도공사에 따르면 대구지하철1호선 동대구역의 연간 이용객은 지난해 1355만5557명으로 2016년(1015만3528명)보다 33.5%나 증가했습니다. 동대구역과 신천역 주변 개발 사업지만 15여 곳에 달하고 동대구로는 왕복 6차로에서 10차로로 넓어졌죠. 
현재 수도권 주요 복합환승센터(예정)는 서울 강남구 영동대로복합환승센터, 광명역복합환승센터 등이 있으며 지방에는 대전 유성광역복합환승센터, 울산 울산역복합환승센터 등이 있습니다. 특히 영동대로 복합환승센터는 도서관, 박물관, 전시장 등 문화시설과 함께 동양 최대 환승센터로 조성될 예정으로 새로운 대중교통의 중심이자 시민의 공간으로 거듭나게 될 전망이라 일대 상권의 지각변동도 예고되고 있는 상황입니다.

┃핫플레이스도 변한다, 상권도 변한다
시대별로 '핫플레이스'를 달리하는 것처럼 뜨고 지는 상권 역시 변화하고 있습니다. 다만 상권 이동이 수요 및 유동인구 변화에 기인하는 경우가 대부분이었다면 최근에는 문명의 발달도 상권을 변화시키고 있다는 점을 주목해야 할 것입니다.
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