부동산역세권의 합리적 기준, ○○○m 이내 도보 몇 분?

역세권의 합리적 기준, ○○○m 이내 도보 몇 분?

학세권, 숲세권, 몰세권…. 모두 ‘역세권’에서 따온 말들입니다. 그만큼 교통환경이 집을 고를 때 최우선 고려 대상이라는 의미죠.

 부동산114에서 수도권 21개 지하철 노선별로 역세권(도보 10분 이내) 아파트 가격을 조사해 비역세권(도보 11~20분) 아파트와 비교·분석한 결과, 역세권 아파트가 비역세권 아파트보다 평균 5800만원 비싼것으로 나타났다는 통계도 있습니다.
 ‘역까지 도보 ○분, 초역세권(더블역세권) 아파트’. 이런 분양 광고 많이 보셨을 겁니다. 분양회사들이 다소 과장을 하더라도 역세권이라고 홍보하는 건, 역세권이라는 입지가 아파트라는 상품 가치에 절대적이기 때문입니다. 이와함께 소비자들의 항의나 반박이 있더라도 빠져나갈 구멍이 있다는 걸 암시하기도 합니다.

 이는 역세권이라는 개념은 명확하게 정의된 ‘통일된 개념’이 아니라는 데서 기인합니다. ‘역세권의 개발 및 이용에 관한 법률’에서는 철도역 및 주변지역을 역세권이라고 두루뭉실하게 정의하고 있습니다. 
역세권 입지를 강조하는 분양 광고. 사진=동아일보 DB
서울시의‘역세권 장기전세주택 건립관련 지구단위계획 수립 및 운영 기준’은 이보다는 세밀합니다. 역세권 범위에 대해서 1차 역세권은 역 승강장 중심에서 반경 250m이내의 범위로 하고, 2차 역세권은 역 승강장 중심 반경 250m에서 500m이내의 범위로 설정하고 있습니다.

일반적으로 역세권은 기차나 지하철역을 중심으로 다양한 상업 및 업무활동이 이뤄지는 반경 500m 내 지역이라고 통용되고 있습니다. 초역세권, 더블역세권이라는 표현도 있는데,  초역세권은 지하철역과 매우 가깝다는 뜻이고, 더블 역세권은 인근에 지하철역이 2개나 있다는 얘기입니다. 같은 노선의 2개 지하철역 사이에 있는 입지를 갖고 더블역세권이라고 홍보하기도 하는데, 이는 엄밀한 의미에서 더블역세권이 아닙니다.  
‘엘리트’파로 불리는 잠실의 대표적인 역세권 아파트 잠실엘스, 잠실리센츠, 잠실트리지움. 출처=네이버지도
김현수 단국대교수(도시계획부동산학)는 “역마다 용도가 모두 다르기 때문에 일률적으로 역세권의 범위를 정하기 어렵다”며 “보통은 500m 거리에 걸어서 10분 안에 갈 수 있는 곳이라면 역세권이라 할 수 있다”라고 자신의 견해를 밝혔습니다.  초역세권은 보통 걸어서 5분 이내 거리를 의미합니다.

이 말은 역세권이란 물리적 거리 뿐만 아니라, 시간적 거리도 중요하다는 의미로 해석됩니다. 혹자는 여기에 심리적 거리를 추가하기도 합니다. 

예를들어 역과의 물리적 거리가 500m 이내라 하더라도, 그 길이 오르막길이라면 어떨까요? 또 보행 환경이 좋지않아 시간을 많이 잡아 먹는다면요? 사람마다 체력이 다르고, 연령대별로 걸음 속도가 다르기 때문에 일률적으로 ‘역세권’을 정의하기란 쉽지 않습니다.  어떤 이는 우스갯소리로 “역세권은 걸어서 땀이 나지 않는 거리”라고 정의하기도 합니다.
서울 강남역. 출처=동아일보 DB
문제는 내가 주거지를 선택할 때 ‘역세권 여부’가 실거주 편의성 뿐만 아니라 집값 상승에도 대단히 중요하다는 점에 있습니다. 전세나 월세를 놓을 때도 마찬가지 입니다. 요즘은  압축도시(Compact City)의 개념이 도입되면서 도심고밀복합개발을 통한 친환경 직주근접형 도시구조에 대한 관심이 높아졌으며, 이에 따라 역세권은 더욱 주목받는 지역이 되었습니다.

 ※직주근접(職住近接)=대도시의 경우 도심의 과밀로 인한 지가상승과 도시교통의 발달로 인해 직장은 도심에 두고 주거지를 외곽으로 이전하는 경향을 보이게 된다. 하지만 이러한 직주분리는 도심공동화, 장시간의 출퇴근에 따른 시간소모 등에 따라 최근에는 직주근접 도시개념이 주목받고 있다.
출처=동아일보 DB
역세권의 최대 장점은 대중교통 접근성이 높고 편리하다는 점입니다. 전철을 이용하여 쉽고 빠르게 접근할 수 있고, 버스와의 환승체계가 잘 되어 있기 때문에 유동인구가 항상 많습니다. 단선인 곳보다는 환승역 또는 교차 노선이 많을수록 유동인구가 많아서 가치가 높습니다.역 주변으로 다양한 편의·업무·상업시설 등이 위치하고 있어 수요가 꾸준합니다.

이렇듯 역세권의 가치가 부각되면서 분양회사들이 다소 억지스런 홍보를 하는 경우가 종종 발생합니다. 지하철역까지 걸어서 20~30분 정도 걸리는 입지의 아파트를 ‘역세권 아파트’라고 홍보하는 경우입니다. 따라서 분양광고나 부동산 중개업소의 말을 곧이곧대로 듣지 말고, 직접 발품을 팔아 역과의 거리를 재고, 보행 환경을 체크하는 노력을 게을리 해서는 안됩니다.
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