부동산무조건 알아야 할 부동산별 투자의 정석

무조건 알아야 할 부동산별 투자의 정석

리얼캐스트
┃불경기를 이용해 싸게 사서 장기투자 해야
누구나 짧은 기간에 많은 수익을 내고 싶은 마음은 같습니다. 많은 사람들이 부동산 투자에 실패하는 이유 중 하나가 타이밍을 못 잡는 것입니다. 한창 오를 때 들어가서 불황에 파는 실수를 범합니다. 상품에 따라 기다릴 때는 기다릴 줄 알아야 하지만 그렇지 못하죠. 단기투자는 위험부담이 크기 때문에 불황 또는 불경기, 리스크로 인해 저렴해진 부동산을 사서 장기 투자하는 것이 안전합니다. 평소에 언제 구입하고 언제 팔지 염두해 두고 있다면 적어도 큰 실패는 하지 않습니다. 각각의 부동산 들은 특징이 상이합니다. 어떤 전략이 필요한지 허준열 대표가 ‘대한민국 부동산 투자의 미래’ 책을 통해 말하는 내용을 살펴볼까요.


┃지금은 호황기가 아닌 시장…이 시기 아파트 투자 전략
초보자 일수록 호황기 때 투자를 시작합니다. 하지만 호황기는 이미 가격이 많이 올라 있는 때죠. 어지간해선 수익을 내기 어렵습니다. 최근 각종 규제와 금리인상 등이 점쳐지는 등 아파트 시장은 호황기에서 침체기로 들어서기 직전에 있다고 저자는 말합니다. 과거 2010년 즈음 수도권 곳곳에는 할인분양 글귀를 쉽게 볼 수 있었습니다. 하지만 시간이 지나고 이들은 원래 분양가격으로 회복 됐죠. 미분양이 증가한다는 건 결국 새로운 기회가 될 수 있는 것입니다. 

저자는 이 책에서 아파트 투자전략 가운데 교통보다 교육열이 높은 학군에 주목하라고 합니다. 교통은 편하지만 계속 개선되는데 반해 과거 중고교 학군에 국한됐던 교육열은 초등학교, 학원가까지 중요해졌는데요. 때문에 교통 환경보다 교육 환경이 좋은 아파트가 유망하다 말합니다. 추가로 세대수가 많은 아파트, 브랜드 아파트, 로열동 및 로열층의 조건을 갖춘다면 더욱 투자 가치가 높은 아파트라고 조언합니다.


┃묻지마 투자 성행해온 오피스텔…고정관념을 바꿔라!
저자는 오피스텔 투자의 실패 요인 중 자신이 아는 지역에 집중하고 임차인에 문제가 생기면 바로 갈 수 있도록 자신과 가까운 곳에 투자해야 한다는 생각이라고 지적합니다. 자신이 잘 아는 곳은 오히려 투자 안목을 좁히고 가까운 곳에 집중하는 경우 애초에 임차인에게 급한 일이 생길 것이란 생각 자체가 문제라고 말합니다. 최근 원룸의 불편함이 부각되고 있습니다. 혼자 살더라도 옷방, 공부방 등 분리 가능한 투룸 등 좀더 넒은 오피스텔을 더 선호합니다. 심지어 아파트와 구조의 차이가 거의 없는 아파텔도 상대적으로 높은 관심을 끌고 있다는 점을 명심하고 고정관념을 바꾸는 것이 중요합니다. 더불어 세대수가 많고 되도록 로열층을 보유하는 것이 좋다는 점도 강조됩니다. 


┃시공사, 편의시설 보다도 유동인구의 흐름이 중요…상가 투자 전략
과거 상가 투자의 최고는 ‘많은 월세’를 받는 것이지만 이제는 상가의 가치를 키워 매매하는 것까지 생각하는 것으로 바뀌었습니다. 신도시 상가의 경우 아파트 입주 이후로 최소 2~4년정도 지나야 상권이 만들어 진다는 점을 명심해야 합니다. 분양받을 상가의 호수만 보지 말고 1층에서 최상층까지 상가 전체를 보고 주변 상가의 유동인구 동선까지 살펴보는 것이 중요합니다. 특히 임차인의 입장에서 임차가 쉬워야 하고 장사가 잘 될만한 위치이며 유동인구가 많아야 합니다.


┃수익형 부동산 다각화… 분양형 호텔, 지식산업센터
계속된 저금리에 주택(아파트) 규제 강화로 수익형 부동산에 대한 관심이 높습니다. 이에 분양형 호텔이 몇 년째 호조를 보여왔는데요. 하지만 일부 지역, 사업장에서는 당초 약속과 달리 수익이 발생하지 않아 잡음이 많습니다. 문제는 운영을 통해 약속된 수익률은 운영회사의 역량에 따라 천차만별이라는 점입니다. 분양을 잘 될 수 있습니다. 청사진만을 보면 그럴 듯 하기 때문입니다. 하지만 실제로 매달 월세를 지급하는 시점은 준공 이후며 제대로 된 운영 노하우가 없이 관리되면 100% 투자는 실패가 됩니다. 지식산업센터는 최신 유행이나 여가방식의 변화에 민감하게 소비되는 부동산이 아닙니다. 개인사업자, 법인회사 등이 주된 임차인이기 때문에 편리하게 사용할 수 있는 공간이면 일단 이들 사업자가 오래 머물 수 있습니다. 규모가 있어서 메인이 될 수 있는 위치에 있는 지식산업센터가 경쟁력이 높습니다. 


┃빌라, 전원주택, 타운하우스는 타이밍…토지가격의 변화에 주목하라
답답한 도시에 염증을 느낀 사람들이 찾는 전원주택이나 빌라(도심속 복잡한 곳에 있는 빌라 말고)도 수요가 끊기지는 않고 있습니다. 물론 빌라 가운데는 아파트 보다 저렴한 가격 때문에 주거용으로 찾는 실수요자도 있고 노후지역 빌라의 경우 개발을 고려한 투자 측면으로 접근하기도 하는데요. 저자는 개발용 빌라 말고 전원주택, 빌라에서는 가장 중요한 것으로 타이밍을 꼽습니다. 모든 부동산에서 타이밍이 중요한 것은 사실이나 이들 상품에서는 토지가격이 하락했을 때 타이밍이 매우 중요하다고 강조합니다. 공사비 이외에 투지가격이 큰 비중을 차지하는 상품들인 만큼 토지가격이 상승했을 때 보다 하락했을 때 분양을 받아야 좀더 저렴하게 구입할 수 있다고 합니다. 시장이 불경기로 바뀔 때 분양상황이라면 미분양으로 전환 됐을 때 등 타이밍을 조절하라고 조언합니다.


┃마음을 들키지 마라! 토지 투자 전략
토지 투자는 가장 호불호가 갈리는 상품입니다. 토지는 단기간에 수십배가 오를 수도 있지만, 몇 십년이 지나도 가격이 오르지 않는 경우 역시 많습니다. 물론 토지 또한 타이밍이 매우 중요합니다. 부동산 경기가 나빠져 더 이상 떨어질 것이 없다고 생각될 때, 사려는 사람들이 없을 때죠. 그만큼 기다림이 필요한 상품입니다. 한가지 더욱 중요한 팁. 토지를 사려는 사람의 마음을 상대에게 들키지 말아야 한다는 것입니다. 토지는 아파트나 오피스텔처럼 가격이 정해져 있지 않기 때문에 어떻게 흥정하느냐에 따라 싸게 혹은 비싸게 살 수 있습니다. 조급함이 상대에게 들키면 토지 가격은 올라가기 시작합니다. 


┃투자는 관심…알게 되면 더 잘 보이게 된다
부동산에 대해 많은 것을 알기 때문에 금융지식은 큰 필요가 없다’는 식의 사고는 좋지 않습니다. 어떤 호재가 있는지, 사회적으로 어떤 변화가 있는지 등과 투자상품에 대해서도 완전하게 선을 그어서도 안됩니다. 생각지 못한 새로운 투자 대상이 생길 수 있기 때문입니다. 1,2인 가구 증가 같은 인구 변화, 중소형과 대형의 거래 변화, 새로운 교통편으로 서울 중심으로의 이동 시간이 바뀌는 곳, 탄탄한 학군이 자리잡아가는 곳 등 다양한 채널을 열어 둬야 합니다. 마지막으로 ‘대한민국 부동산 투자의 미래’의 저자 허준열 대표의 조언을 들어 볼까요.

“정부의 부동산 대책에는 미래 부동산 시장의 방향도 포함돼 있습니다. 대책이 쏟아져도 하나하나 살피고 분석하면 어떤 부동산에 투자할지, 기다려야 할지 정답을 찾을 수 있습니다. 과거를 들여다 보면 현재의 부동산 시장도 보인다는 점, 아는 만큼 실패는 줄일 수 있다는 점을 잊지 마시기 바랍니다.”
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