핫이슈서울 아파트시장이 꺽이지 않았다는 몇 가지 이유

서울 아파트시장이 꺽이지 않았다는 몇 가지 이유

9월 이후 서울 아파트시장이 거래부진의 약세를 보이고 있다. 2019년 이후에는 서울 아파트시장이 장기 침체를 겪을 것이라고 전문가들도 목소리를 높이는 중이다. 여전히 서울 아파트시장의 상승세가 꺽이지 않았다는 현장 분석가들도 있는데, 이들의 주장에는 몇가지 근거가 있다.

첫 번째는 수급이다. 부동산시장을 움직이는 가장 기본적인 원칙은 수요와 공급의 차이다. 14년 이후 서울지역 아파트 매매가격이 가파르게 올랐던 이유도 공급부족이 가장 큰 원인이었다. 정부는 그동안 입주물량도 많았고 분양하는 아파트도 꽤 있어 이제는 이러한 공급부족 문제가 해결되었다는 입장이다. 과연 그럴까. 드러나지 않는 아파트 공급의 이면을 살펴보자.

최근 서울시의 주택 입주물량은 꽤 증가했다. 국토부와 서울시에 따르면 2015년 이후 주택 입주물량은 많게는 9만1193세대에 이른다. 하지만 이 입주물량의 대부분은 비아파트이다. 서울에서 입주물량이 가장 많았던 2017년에도 아파트의 입주물량은 39.7%의 비중에 그쳤을 따름이다. 전국평균(67%)과 비교하면 그 격차가 생각보다 크다. 따라서 실제적으로는 2015년 이후 아파트의 공급은 3만세대 수준이다. 2017년 서울의 재고주택 중 아파트 비중은 58.1%인데 신규공급이 재고 비중에 월등히 미치지 못한다는 말이다. 2018년 8월 현재 아파트 입주물량은 1만7810세대에 그치는데 현재의 추세가 지속된다면 역대 최저 입주물량이 될 가능성도 높다.
주택수요자들의 아파트에 대한 기대는 크다. 아파트의 가장 큰 수요는 비아파트에서 아파트로 이동하려는 대체수요다. 물론 신규수요는 언급할 필요도 없다. 그럼에도 불구하고 아파트 공급이 계속 줄어든다면 잠재수요는 기회만 되면 폭발할 수 있는 뇌관이 될 가능성이 높다.

여기에 더해 서울에서 공급되는 아파트 유형의 대부분은 재건축재개발물량이다. 2017년, 2018년 통계에 의하면 그 비중은 80%를 훌쩍 넘는다. 주인있는 집을 계속 공급하는 재개발재건축사업은 조합원물량을 제외한 30% 내외인 일반분양물량만이 신규 공급물량이다. 따라서 공급부족은 더 심각하다고 볼 수 있다. 특히 주택수요자들이 가장 선호하는 10대 건설사의 브랜드 아파트는 당초 계획보다 절반수준으로 줄어들 전망이다. 2018년 11월 현재 삼성물산(43%), 현대산업개발(44.1%), GS건설(46.3%), 대우건설(46.4%) 등은 목표 대비 공급량이 40%대에 그쳤다.

결론은 서울의 주택입주물량은 많게는 9만세대를 넘을 정도로 많았지만 주택수요자들이 선호하는 대형건설회사의 브랜드 아파트는 2만세대 내외에 그친다. 이정도 입주물량은 서울에 비해 인구가 1/3밖에 되지 않는 부산시의 연간 입주물량 수준이다. 2019년, 2020년에도 수급 부족은 해소될 가능성이 낮다.
두 번째는 선도지표나 심리지표들이다. 과거 아파트 매매가격을 예측할 때 사용한 거래량과 같은 지표는 지금과 같은 규제시대에는 부동산 시장을 설명하는데 한계가 많다. 규제가 심하면 심할수록 거래량은 줄어드는데 거래량이 줄면 오히려 가격이 상승하기 때문이다. 현재 서울의 상황이다. 이를 보완할 수 있는 통계로는 심리지표와 선도지표들을 살펴볼 필요가 있는데 국민은행에서 발표하는 매수우위지수와 선도아파트50지수가 대표적이다. 아래에서 살펴본 것처럼 두 지수 모두 강한 상승세를 보여준다. 서울의 매수우위지수가 정부의 규제로 인해 등락을 거듭하지만 2013년 8월 이후의 추세선(직선)은 상승 중이다. 

블루칩아파트들의 매매가격 흐름을 지수화한 선도아파트50지수도 마찬가지다. 2013년 8월 이후 쉼없이 계속 오르는 중이다. 이미 통계가 집계된 이후 전고점(106.8)을 훌쩍 넘고 2018년10월 현재 159.7을 기록중이다. 결론적으로 여전히 시장은 우상향중이라는 말이다.
세 번째는 서울아파트 수요를 늘려놓은 정부의 정책이다. 똘똘한 한 채에 대한 수요를 증가시킨 현재의 정부정책은 거의 변화가 없다. 정부의 각종 규제는 공급을 줄였지만 여기에 더해 새로운 수요를 늘려 놓았다. 지방의 자산가들도 서울로 원정투자를 오는 상황을 만든 것은 오롯이 정부의 책임이다. 서울 이외의 지역에 거주하면서 서울 지역 아파트를 매입하는 사람이 5년만에 3배 이상 증가했다. 통계청 자료에 의하면 지방 거주자의 서울 아파트 매입량은 2017년 3만2822호로 2012년 1만759호에 비해 3배 증가했다. 어디 지방사람만일까. 서울내의 주택수요자들 또한 도돌이표처럼 서울내에서만 움직인다.

현재 서울 아파트시장은 숨고르기에 들어갔다고 이해하는 것이 현실적이다. 온갖 규제와 불합리한 정책으로 인해 정중동의 상황이다. 하지만 시장이 다시 움직인다는 신호가 나타난다면 실수요자들은 다시 매입에 나설 것이다. 통계청에 의하면 2017년 무주택자에서 주택소유자가 된 사람은 98만1천명에 달했다. 주택소유자에서 다시 무주택자(53만6천명)가 된 경우를 제외하더라도 주택보유자 수가 44만5천명이 늘어났다. 이들 중 67.2%(29만9천명)가 새로 주택을 매입한 사람(1주택자) 들이다. 무주택자에서 주택소유자로 옮겨간 사람이 100만명에 가깝다는 현실은 시장이 실수요에 움직이고 있다는 방증이다. 서울 아파트시장이 여전히 불안해질 수 있는 가장 강력한 이유이다.
성결대학교 파이데이아학부 심형석 교수.
'월세받는 부동산 제대로 고르는 법' 밴드 운영
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