핫이슈‘금융위기 10년 주기설’ 부동산시장 이대로 괜찮을까?

‘금융위기 10년 주기설’ 부동산시장 이대로 괜찮을까?

2018년 9월은 금융위기가 발발한지 10년이 경과된 시점이다. 일각에서는 지난 1998년, 2008년에 신흥국 금융위기가 일어났다는 점을 근거로 10년을 주기로 금융위기가 되풀이될 수 있다는 지적이 나온다. 미국의 가파른 금리인상 및 미중 무역전쟁으로 인해 베네수엘라에 이어 아르헨티나가 국가부도를 선언한데다 터키마저 재정위기를 겪고 있기 때문이다. 금융위기가 발발하면 부동산시장도 예외 없이 타격을 받는다. 금융위기 10년 동안 국내 부동산시장이 어떻게 변화해왔는지를 통해 향후 부동산시장의 위기 가능성을 점검해보자.


금융위기 10년 주기설

금융위기 이후 10년 동안 전국의 아파트 매매가격은 19.05% 상승했다. 수도권과 지방은 큰 차이를 보였는데 수도권은 3.33% 오르는데 그친 반면 지방은 무려 41.33%나 상승했다. 최근 수도권의 부동산시장 상승세가 무섭지만 이는 극히 최근의 일로 10년이란 장기로 보자면 지방의 부동산시장이 오히려 많이 상승하였음을 알 수 있다. 이는 금융위기가 발생하기 전 5년 동안 수도권의 아파트 매매가격 상승률이 52.54%로 많이 상승했고, 지방은 12.52% 상승에 그쳤던 반작용으로 보인다. 한때 많이 오른 곳은 조정을 거치는 중이고, 오르지 않은 곳은 최근 상승률이 높은 것이다.
금융위기 10년 동안 서울에서 가장 많이 상승한 지역은 종로구(21.53%)다. 다음은 마포구(20.93%)와 강동구(20.51%)였다. 최근 서울에서는 강남지역의 아파트 매매가격 상승률이 높은 점 등을 고려하면 의외의 결과다. 자주 매매거래를 하지 않는 실수요자들의 입장에서는 이렇게 장기간 주택시장의 변화에 관심을 가져야 하는 이유다.

서울에서 15% 이상의 상승률을 보인 지역은 강남구와 서초구를 비롯해 성동구, 동대문구, 영등포구, 서대문구 등이 추가된다. 이들은 서울에서 에코붐세대가 가장 많이 거주하는 지역이며, 3대 도심의 배후주거지다. 에코부머들은 베이비부머와는 다르게 맞벌이가 많고, 도심 근처의 주거지를 선호한다. 

강남구, 서초구, 강동구, 성동구는 ‘강남’, 동대문구, 종로구, 서대문은 ‘광화문’, 영등포구, 마포구는 ‘여의도’다. 따라서 지난 10년간 안정적으로 상승한 지역을 살펴보면 도심을 선호하는 에코붐세대가 가격 흐름을 주도하였음을 알 수 있다. 베이비붐세대에서 에코붐세대로 아파트의 매입주체가 서서히 바뀐 것이다.


도심 선호하는 에코붐세대가 가격 상승 주도
경기도는 금융위기가 발생한 이후 지난 10년간 –0.4%로 아파트 매매가격이 오히려 하락했다. 서울과 같은 재건축재개발 이슈도 많지 않았고, 공급과잉도 하락에 한몫했다. 의외로 지난 10년간 경기도에서 아파트 매매가격이 가장 많이 상승한 지역은 안성시(22.67%)다. 다음은 광명시(17.49%)와 이천시(16.53%), 평택시(15.37%)였다. 경기도는 하락지역도 만만치 않게 많았는데 대표적인 도시는 용인시(-12.94%)였다. 용인의 수지구(-15.69%)가 동두천시(-16.61%) 다음으로 가장 많이 하락했다.

지난 10년간 지방에서 가장 많이 상승한 지역은 부산 사상구(80.41%)다. 다음으로 부산 남구(75.27%), 제주시(72.26%)였다. 부산의 경우 해운대(53.57%)가 많이 올랐을 것으로 생각하지만 사실 해운대는 부산시 평균보다 낮은 상승률을 보였고 가장 많이 상승한 지역은 서부산권에 있는 사상구였다. 

제주, 부산을 제외하고 가장 높은 상승률을 보인 지역은 대구(55.50%)였는데 대구의 강남인 수성구가 65.93%로 가장 높은 상승률을 보였다. 평창올림픽과 KTX 경강선 개통으로 주목받았던 강원도도 상승률이 높았다. 강원도 전체적으로는 36.17% 올랐으며, 강릉시는 51.27%가 상승했다.
 

지방은 부산, 대구, 제주 상승률 높아
금융위기 이후 10년 동안 전국의 아파트 매매가격 상승률 상위지역을 살펴보면 대부분 지방이며 수도권에서도 최근 상승률이 높은 지역은 상위지역에 포함되지 않았다. 부동산시장은 상승과 하락을 반복하기에 실수요자들은 장기적으로 안정적으로 상승하는 부동산을 고르는 것이 필요하다. 너무 등락이 심한 상품은 꼭 팔아야할 시기에 팔 수 없게 되거나 손해를 보면서도 정리해야 하는 어려움에 처할 수도 있어서다. 따라서 최근 3년간의 상승률만을 가지고 특정 아파트를 선택하는 것은 오히려 변동성이 큰 상품을 고르는 우를 범하게 될 수도 있다.

지난 10년간 전국 아파트가격은 매년 3%대의 상승률을 보였음을 알 수 있다. 물가상승률과 유사한 적당한 수준의 상승으로 보인다. 따라서 우리나라 부동산시장에는 버블이 존재한다고 보기는 어렵다. 물론 지역에 따라서는 차이를 보이지만 이는 대부분의 국가들도 마찬가지다. 

국제통화기금(IMF)이 최근 발표한 세계주택시장동향 통계에 따르면 2017년 4분기 ‘글로벌 실질주택가격지수’가 160.1로 집계돼 자료가 확보된 2000년 이후 최고를 기록했다. 금융위기 직전인 2008년 1분기 159.0을 추월한 것이다. 국가별로 63개국 가운데 48국에서 최근 1년간 주택가격이 올랐는데 한국의 상승률은 주택가격 상승지역이 편중되면서 0.3%에 머물렀다. 아직은 버블이나 부동산으로 인한 금융위기를 걱정할 시점은 아니라는 말이다.
성결대학교 파이데이아학부 심형석 교수.
'월세받는 부동산 제대로 고르는 법' 밴드 운영
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