핫이슈[9·13대책 Q&A]서울 2주택자 종부세 얼마나 오르나?

[9·13대책 Q&A]서울 2주택자 종부세 얼마나 오르나?

정부가 지난 13일 발표한 주택시장 안정 방안은 세제·대출·청약제도 등의 강도 높은 규제를 담았다. 종합부동산세의 과표 구간을 늘리고 투기지역 및 투기과열지구 내에서 임대사업자 대출 규제도 강화했다. 9·13대책의 주요 내용을 문답 형태로 정리했다.


Q: 종부세 계산하는 방법은?

A: 종부세가 얼마인지 계산하려면 우선 ‘과표(과세표준)’를 따져봐야 한다. 주택 공시가격에서 1주택자는 9억 원, 3주택 이상자나 조정대상지역 2주택자는 6억 원을 뺀 가격에 0.8을 곱한 금액이 과표다. 여기에 단계별 세율을 곱하면 종부세액이 나온다. 

만약 1주택자가 공시가격 16억5000만원인 주택을 가지고 있다면, 여기서 9억 원을 뺀 7억5000만 원에 0.8을 곱하면 과표는 6억 원이 된다. 여기에 세율을 곱한 뒤 각종 공제액을 차감한 금액이 최종 세액이다. 과표 6억 원짜리 1주택자는 종부세율이 종전 0.5%에서 0.7%로 올라 종부세액은 187만 원에서 293만 원으로 오른다.


Q: 조정대상지역은 무엇인가.

A: 주택 가격이 들썩이면서 급등하는 곳을 정부가 집중적으로 관리하는 지역이다. 최근 3개월 주택 가격 상승률이 물가상승률의 1.3배, 2개월 이상 평균 청약경쟁률이 5대 1 초과, 3개월간 분양권 거래량이 지난해 같은 기간보다 30% 이상 증가한 곳이 지정된다. 현재 서울 전 지역, 경기(과천, 성남, 하남, 고양 광명 등), 부산(해운대, 연제, 동래 등), 대구 수성, 세종 등 43곳이다. 이번 대책에 따라 조정대상지역에 2주택을 소유한 사람은 다른 곳에 3주택 이상을 소유한 것으로 간주하게 된다.


Q: 조정지역 2주택 또는 3주택 이상자 세금이 많이 늘어난다는데 그 차이는?

A: 내년 기준 합산 시가 약 30억 원인 조정지역 2주택 또는 3주택을 보유할 경우 공시가격은 21억 원으로 추산한다. 이 경우 기존에 적용되는 종부세율은 1%였다. 하지만 9·13대책이 적용된다면 적용 세율은 1.8%로 뛴다. 종부세액은 올해 554만 원에서 내년 1271만원으로 129.4% 오른다. 만약 합산 시가가 19억 원인 조정지역 2주택 또는 3주택을 보유했다면 종부세는 올해 187만 원에서 내년 415만 원으로 228만 원(121.9%) 늘어난다.


Q: 서울에 집 한 채, 조정대상지역이 아닌 지방에 집을 한 채 가지고 있는 경우 ‘조정지역 2주택’에 해당되나?

A: 아니다. 서울 등 조정대상지역 내에 두 채가 있을 때만 해당된다.


Q: 얼마나 많은 사람이 종부세 더 내나?

A: 2016년 기준으로 종부세를 납부한 사람은 27만4000명이었다. 정부는 이 중 21만8000명의 종부세 부담이 늘어나고, 총 4200억 원이 더 걷힐 것으로 내다보고 있다.


Q: 무주택 기간 산정 시 분양권·입주권 보유자는 무주택자에서 제외하기로 했는데, 기존 분양권도 적용되나?

A: 올해 하반기 중 주택공급규칙을 개정·시행할 예정인데 그 이후 분양권·입주권 실거래 신고를 한다면 주택 소유자로 본다. 청약 당첨 후에도 무주택자로 계속 인정받으며 또다시 청약에 당첨돼 '진짜 무주택자'의 기회를 빼앗는 일을 방지하기 위해서다. 다만 청약에 대해서만 유주택자로 간주되며, 해당되는 주택 관련 세금은 납부하지 않는다. 또 청약에서 추첨제로 선정할 때 무주택자와 주택 소유자의 비율을 어느 정도 할당했지만 앞으로는 무주택자부터 선정한다.


Q: 투기지역 및 투기과열지구 내에서 주택도시기금 장·단기 매입임대자금 융자를 중단한 이유는?

A: 최근 임대사업자들이 투기 목적으로 주택기금 매입임대자금 대출을 받는 사례가 많다. 다주택자의 투자 수단으로 대출을 악용하는 사례를 막기 위한 조치다. 다만 '공공지원 민간임대'의 경우 무주택 서민·중산층 주거 안정을 위해 융자 지원을 지속할 방침이다.


Q: 임대사업자에 대한 세금 혜택 축소가 기존 임대사업자에도 적용되는가?

A: 세제 혜택 축소는 1주택 이상 소유자가 시장과열지역에서 신규로 주택을 취득해 임대주택으로 등록하는 경우만 해당한다. 따라서 이미 임대사업자로 등록한 이들이나 시장과열지역이 아닌 곳에 신규 임대주택을 등록하는 경우에는 영향이 없다.


Q: 앞으로 다주택자는 주택 구입을 위한 주택담보대출을 받을 수 없나?

A: 2주택 이상 소유자는 투기지역, 투기과열지역, 조정대상지역 등 규제 지역 내 주택을 새로 구입하기 위한 주택담보대출이 금지된다.


Q: 1주택자도 주택담보대출에 제한이 있나?

A: 1주택자도 규제지역 내에서 주택담보대출을 받을 수 없지만, 부득이한 사유가 있을 때 예외를 인정한다. 추가 주택 구입이 이사·부모 봉양 등 실수요에 따른 것이거나 자녀 학교 취학, 질병 치료 등 부득이한 사유가 있을 때 대출이 가능하다. 다만 이 경우에도 2년 내로 기존 주택을 처분해야 한다. 

주택 구입 목적이 아닌 '생활안정자금'으로 대출을 받을 수는 있지만 대출 기간 동안 추가로 집을 사지 않겠다는 내용의 각서를 써야 한다. 이를 위반하면 3년간 주택 관련 대출이 제한된다.


Q: 실거래 신고 기간 단축(계약 후 30일 이내)은 언제부터 시행되나.

A: 시행일 이후 계약 체결 분부터 적용되며, 시행 전 체결한 계약은 계약체결일로부터 60일 이내에 신고해야 한다. 현재 법령개정안 의안이 국회 발의 중이며, 개정안이 공포되면 6개월 후 시행될 예정이다.


Q: 거래계약 허위신고란 무엇인가?

A: 거래계약 허위신고는 계약 체결(해제)이 되지 않았으면서도 거짓으로 신고 하는 일명 ‘자전거래’ 행위 등을 말한다. 자전거래 등 거래계약 허위신고로 부동산 시장을 교란하는 행위 적발 시 3000만 원 이하의 과태료를 부과한다.


Q: 자금조달 및 입주계획서 신고사항 중 주요 변경내용은?

자금조달계획서에 기존 주택 보유여부 및 현금증여·상속 등 신고여부를 신고사항에 추가한다. 다주택자의 추가 주택구매 건과 현금 증여·상속으로 자금조달 시 관련 납세 여부 등 거래내역의 사실관계 확인을 보다 면밀히 들여다볼 예정이다.

동아닷컴 이은정 기자 ejlee@donga.com
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