핫이슈지방 아파트시장 침체, 단독주택으로 풀릴까

지방 아파트시장 침체, 단독주택으로 풀릴까

8.2부동산대책이 발표된 이후 수도권 상승, 지방 하락이라는 기조가 고착화되는 모양새다. 지난해 8월부터 올해 8월까지 수도권의 아파트 매매가격은 2.92% 상승한 반면, 지방은 오히려 2.40% 하락했다. 똘똘한 한 채에 대한 기대가 더해지면서 지방부동산을 팔고 수도권 특히 서울로 진입하는 투자자들도 증가하고 있다.

올 들어 7월까지 강남3구 아파트 매수자의 외지인 비율은 40.3%로 2015년(26.5%)에 비해 13.8%포인트나 증가했다. 이로 인해 강남3구 거주자의 매매비중은 54.7%에서 39.2%로 낮아졌다.
서울 부동산시장이 호황이니 서울로 투자자들이 몰려드는 것은 일견 이해가 된다. 하지만 뚜렷한 근거도 없이 무조건 여타 투자자들을 추종하는 전략은 바람직하지 않다. 지금 서울로 달려가는 것이 혹시 상투를 잡는 뒷북치기가 아닌지도 심각하게 검토해야 한다. 자산시장이라는 것이 오를 때도 있지만 떨어질 때도 있다. 언제 오를지 언제 떨어질지를 정확히 판단하는 것은 정말 어려운 일이기에 더욱 그러하다.

8.2대책 발표이후 단독주택(3.53%)이 아파트(2.92%)보다 더 많이 올라

서울만 주목받고 있는데 그럼 지방 부동산시장은 전혀 가망이 없다는 말인가. 아파트가 아닌 여타 주택의 유형들을 살펴보면 꼭 그렇지만은 않다. 한국감정원에 의하면 8.2부동산대책이 발표된 이후(17년8월~18년8월) 단독주택의 매매가격 상승률이 3.03%로 아파트(0.2%)보다 높게 나타났다. 권역별로 살펴봐도 마찬가지다. 

수도권의 경우 대책 발표이후 단독주택의 매매가격 상승률은 3.53%로 아파트(2.92%)보다 높았다. 8.2부동산대책을 발표하기 1년 전에는 단독주택(1.23%)보다는 아파트의 가격 상승률이 2.28%로 높았었다. 오히려 대책이 발표되고 난 이후 단독주택과 아파트의 가격 상승률이 역전이 된 것이다.

지방에선 더 의미 있는 결과가 도출됐다. 8.2대책 발표 이후 계속 소외됐던 지방의 경우 아파트(-2.40%)나 연립다세대(-1.30%)의 매매가격은 하락세를 면치 못하고 있는데 반해, 단독주택은 2.83%나 상승해 수도권의 아파트 매매가격 상승률(2.92%)과 큰 차이가 없었다. 8.2대책이 발표되기 1년 전에도 아파트의 매매가격 상승률에 비해 단독주택의 매매가격 상승률이 높았었는데 지방은 이런 추이가 더욱 강화되는 양상이다.
단독주택의 가격상승은 아파트와는 다른 모습을 보인다. 8.2대책 발표 이후 아파트는 강남3구(동남권)의 가격 상승률이 10.30%로 가장 높았으나 단독주택은 강북지역의 서북권(마포, 은평, 서대문)의 가격 상승률(6.05%)이 가장 높았다. 경기도는 경부1권(과천, 안양, 성남, 군포, 의왕)만 단독주택(3.32%)에 비해 아파트(6.09%)의 가격 상승률이 높았으나 여타지역은 단독주택의 가격상승률이 높았다. 특히 경기도의 서해안권(부천, 안산, 시흥, 광명, 화성, 오산, 평택)의 경우 아파트는 대책 발표 이후 1.50% 하락해 하락률이 경기도에서 가장 컸으나, 단독주택은 오히려 3.23% 상승해 경기도에서 2번째로 높은 상승률을 보였다.

이런 저런 현상들을 종합해보면 단독주택은 주택이지만 아파트의 가격상승과는 다른 궤적을 밟고 있음을 알 수 있다. 70~80년대 대표적인 주거유형이었던 단독주택은 왜 이렇게 아파트와는 다른 매매가격 상승률을 보일까. 이는 단독주택은 주택보다는 토지에 가까운 상품이기 때문이다. 

오래된 단독주택의 건물은 이미 감가상각을 통해 거의 가치가 없어졌으며 부동산으로서의 가치는 토지에만 남아있게 된다. 따라서 단독주택의 가격은 토지가격 상승과 아주 밀접한 추이를 보인다. 아파트의 가격이 떨어져도 단독주택의 가격은 꿋꿋이 버티는 가장 큰 이유는 토지에 가까운 부동산 상품이기 때문이다.


지방의 단독주택 수도권보다 투자가치 있어
수도권, 특히 서울은 재개발보다는 재건축이 많다. 이는 수도권은 단독주택이 많이 남아있지 않다는 방증이다. 하지만 지방은 여전히 재개발이 도시정비사업의 주류를 이룬다. 단독주택이 많이 남아있다는 말이다. 부산의 산복도로에 밀집해있는 단독주택을 상상해보면 이해가 갈 것이다. 

이미 서울은 단독주택의 희소성이 높다. 단독주택이 멸실되어 많이 남아있지 않다는 말이다. 따라서 서울은 단독주택의 가격이 높을 수밖에 없다. 수익성이 떨어진다는 말이다. 이제부터는 본격적으로 지방부동산시장도 재개발재건축에 들어갈 것이기 때문에 단독주택의 희소성이 높아질 것이다.

이런 현상을 반영하듯 단독주택 가격 상승률 1위 권역은 부산의 동부산권(6.10%)이 차지했다. 단독주택 가격 상승률 상위 10위 권역을 모두 뽑아보면 부산의 동부산권과 중부산권(4.14%)을 포함해 세종(5.27%)과 제주(4.67%), 대구(4.26%) 등 5개 권역이 포함되었다. 아파트의 경우 권역별로 따지더라도 상승률 상위 10위 권역에 지방이 전혀 포함되지 않은 것과는 천양지차(天壤之差)다.

8.2대책 발표 이후 서울을 포함한 수도권의 부동산 가격은 상승하고 지방은 하락하는 추세가 고착화되고 있다. 하지만 단독주택의 경우 대부분의 지방에서도 가격이 상승하고 있어 지역도 중요하지만 주거용부동산은 유형별로도 어떤 상품을 선택하느냐도 중요한 사항임을 설명한다. 지방의 단독주택 이제는 유심히 살펴보아야 할 때다.
성결대학교 파이데이아학부 심형석 교수.
'월세받는 부동산 제대로 고르는 법' 밴드 운영
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