핫이슈10억 원이 넘는 아파트를 누가 살까?

10억 원이 넘는 아파트를 누가 살까?

서울 아파트의 매매가격 상승률이 심상찮다. 한국감정원에 의하면 서울 강남구의 평균 매매가격은 15억 원에 육박한다. 1년 전과 비교하면 평균가격도 무려 3억 원이 올랐다. KB국민은행의 자료도 동일한 결과를 내고 있다. 서울 강남11개구와 지방의 5개광역시 아파트 평균 매매가격과의 격차는 3년 전(15년 7월) 2.76배에서 18년 7월 현재는 3.35배로 늘었다. 계속 서울의 아파트 가격만 오르는 현재와 같은 상황이 8.2대책 이후에는 고착화되는 모양새다.

이렇게 비싼 아파트를 도대체 누가 사는 걸까. 소득을 한 푼도 쓰지 않고 십 수 년 간을 모아야 겨우 살 수 있는 금액 대다. 아파트 가격이 오르기 위해서는 파는 사람도 있지만, 사는 사람도 존재해야 한다. 매수자가 어느 정도는 매도자가 원하는 가격을 맞춰줘야 거래가 가능하다. 매도자와 매수자가 원하는 가격 수준이 벌어지면 벌어질수록 거래는 형성되지 않는다. 어떤 매수자이기에 10억 원이 넘는 아파트를 살까.
국내 경기는 최악의 수준이다. 소득도 줄어들고 있다. 하지만 상위 20%의 소득은 계속 증가하는 중이다. 보건사회연구원의 자료에 의하면 18년 1분기 소득상위 20% 가계의 근로소득은 전년 같은 기간과 비교해 10.5%, 사업소득은 18.7% 늘었다고 한다. 소득 하위 20% 가계의 근로소득이 같은 기간 27.1%, 사업소득은 44.6% 급락한 것과 비교하면 천양지차다. 국내 경기는 침체되고 있지만 소득 양극화로 인해 고소득층은 오히려 소득이 증가하였음을 알 수 있다. 서울의 아파트를 매입할 수 있는 계층은 소득 상위 20%의 가계일 것이다. 소득수준은 큰 문제가 없는 듯하다.

하지만 지금 언급되는 이야기는 신규수요다. 신규수요는 처음으로 아파트를 매입하는 수요다. 가장 흔하게는 결혼을 들 수 있다. 17년 기준으로는 26만4천5백 쌍이 결혼을 했는데 신규수요의 대표적인 사례다. 부동산수요는 다양하다. 신규수요도 있지만 대체수요도 있다. 대체수요는 이미 집을 가지고 있는 유주택자들의 수요이다. 기존의 집을 팔고 다른 곳으로 옮기려는 수요다. 대체수요는 직장, 합가(분가), 취향 등 다양한 원인으로 발생한다.

대체수요는 신규수요와는 다르게 처음부터 소득을 모아 집을 구입하지는 않는다. 기존의 집을 팔고 이 자금을 기반으로 다른 집을 구입한다. 즉 기본적인 자산을 가지고 움직이는 수요다. 따라서 기존 집과 신규로 옮기는 집과의 차이 정도만 부담하면 된다. 별 부담이 없다는 말이다. 2017년 주거실태조사에 의하면 서울의 자가보유율은 48.3%이다. 2016년(45.7%)에 비하면 꽤 많이 올랐다. 가격이 오르니 집을 산 사람이 늘어난 것이다. 2016년 통계청 자료에 의하면 서울의 총 주택이 283만호(2,830,857호)이니 137만호의 주택은(1,367,304호) 주인이 있다는 말이다. 지역과 상품에 따라 차이가 있겠지만 현재 서울에서 집을 보유한 이들이 다시 서울의 집을 사는 것은 큰 문제가 없다. 서울의 같은 자치구내에서만 이동하는 인구도 2017년을 기준으로 45만(454,536명)이 넘는다. 신규수요는 비교가 되지 않을 정도로 엄청나다.
이들 중 상당수는 1주택 자들이다. 대부분은 기존의 낡은 아파트를 팔고 새 아파트로 이동하는 것이다. 기존의 집을 팔고 조금만 더 보태면 새 아파트로 가는 것은 큰 문제가 없다. 1주택 자들이니 양도세 부담도 거의 없다. 부부공동명의가 증가하고 있는 것도 양도세부담을 줄이려는 절세전략일 것이다. 최근에 아파트 가격이 꽤 올라 단독명의자의 세금 부담이 늘었기 때문이다.

투자전략 차원에서 대체수요는 큰 의미가 있다. 만약 가격이 오른다고 하더라도 기존에 집을 가지고 있는 사람은 큰 문제가 없다. 지역과 상품에 따라 차이가 있겠지만 기존의 집 또한 가격이 함께 오르기 때문이다. 무조건 집을 가져야하는 이유다. 부동산을 전문적으로 거래하지 않는 실수요자들이라면 가격의 흐름에 민감하지 않을 것이다. 그렇더라도 집을 가지고 있으면 시세 흐름에 동참할 수는 있다.

정부에서 생각하는 투기자들은 현재의 서울 아파트시장에서는 많지 않다. 투기자들이 부동산시장에 들어와 집값을 올려놓는다는 것이 정부의 생각이지만 가격이 오를 것 같으니 투기자들이 들어오는 것이 더 현실적인 분석이다. 특히 현재 서울의 부동산시장은 투기자들이 거의 없을 것으로 생각된다. 투기자들의 대표적인 투기수단은 전세가격과 매매가격의 차이를 활용하는 갭 투자인데 현재 서울의 아파트를 투자하기 위한 갭은 5~10억 원이다. 갭 투자자들에게는 그리 매력적인 투자방법이 아니다. 가장 적은 금액을 투자해서 크진 않더라도 확실한 시세차익을 얻는 것이 가장 선호하는 방법이다. 5억, 10억 원 이렇게 많은 금액을 투자해서 추가로 얼마를 벌수 있겠는가. 대부분이 실수요자들이다.
영산대학교 부동산·금융학과 심형석 교수.
'월세받는 부동산 제대로 고르는 법' 밴드 운영
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