핫이슈입주권은 주택인데, 분양권은 주택이 아니다?

입주권은 주택인데, 분양권은 주택이 아니다?

좋은 입지의 새 아파트에 대한 뜨거운 열망이 재건축·재개발 아파트의 높은 청약 경쟁률로 나타나고 있습니다. 워낙 청약 경쟁이 치열하다 보니 입주권과 분양권에 대한 관심 또한 높아지고 있는 상황입니다.

입주권과 분양권은 둘 다‘새 아파트를 살 수 있는 권리’를 말하는데, 입주권과 분양권의 특징과 차이점은 무엇일까요?

우선 입주권은 재개발·재건축 조합원이 새 집에 입주할 수 있는 권리를 말합니다. 

재건축·재개발 사업은 기본계획수립→안전진단→정비구역 지정→추진위원회 구성→조합 설립(인가)→사업시행 인가→관리처분 인가(입주권 발생시기)→착공 및 분양(분양권 발생시기)→입주 및 청산의 절차를 밟게 됩니다.
잠실주공5단지 당선작 조감도. 출처=동아일보 DB
여기서 관리처분계획이 인가되면 기존 주택이 철거되지 않았더라도 주택이 멸실된 것으로 봅니다. 이 때부터 조합원들에게 새로 지어질 공동주택에 입주할 수 있는 지위가 부여되는데, 이를  ‘입주권’이라고 부릅니다. 주택이 완공된 후에는 입주권이 아니라 주택으로 분류됩니다.

입주권을 가진 조합원은 분양권에 비해 좀 더 저렴한 가격에 집을 살 수 있고, 건설사로부터 발코니 확장이나 이주비 지원, 시스템에어컨 무상 제공 등의 혜택을 받습니다. 

무엇보다 원하는 동과 호수를 먼저 고를 수 있다는 메리트를 갖고 있습니다. 재개발·재건축 사업은 조합원을 대상으로 동·호수를 우선 배정한 뒤 남은 물량을 일반분양으로 돌리고 있기 때문입니다.

분양권은 조합원이 아닌 사람이 일반 분양에서 청약통장을 사용하여 당첨된 경우라, 평형과 동·호수가 확정돼 있습니다. 보통 일반 분양가는 조합원 분양가보다 10~20% 정도 비싸지만, 초기 투자금이 적고 취득세가 낮은 점이 매력적 입니다. 분양권은 주택이 완공되어 잔금을 지불하거나 등기를 하면 주택으로 바뀌게 됩니다. 



입주권 vs 분양권 차이점
입주권과 분양권은 ‘세금’면에서 큰 차이가 있습니다. 

입주권은 실제 주택이 아니지만 세법상 주택 수에 포함됩니다. 예를들어 1주택과 1입주권을 보유하고 있다면, 2주택으로 간주돼 주택을 처분할 때 1가구 1주택 비과세를 받을 수 없습니다. 재산세도 납부해야 합니다.(일시적 2주택자는 예외)
  
반면에 분양권은 주택 수에 포함되지 않기 때문에 주택 처분시에 영향을 미치지 않고, 계약금과 중도금만 납부된 것이기 때문에 보유기간 동안에는 별도 세금이 부과되지 않습니다.

단, 분양권 자체를 매도(전매)하는 경우에는 다른 주택 보유 여부와 무관하게 무거운 세금이 부과됩니다. 전매차익을 노린 투기성 거래로 보기 때문입니다. 올해부터는 조정대상 지역에서 분양권을 매도할 경우 보유기간과 관계없이 50%의 양도소득세가 적용됩니다.
목동 신시가지 아파트 전경. 출처=동아일보 DB
입주권을 돈을 주고 사서 조합원 자격을 양도받는 경우에는 ‘목돈’이 들어간다는 점을 유념해야 합니다. 시중에 거래되는 입주권은 기존건물의 평가액과 납부 청산금, 웃돈(프리미엄)이 모두 포함돼 가격이 산정되는데, 계약금과 중도금, 잔금을 나누어 내는 일반분양과 달리 한꺼번에 돈을 내야 합니다.주택 매입을 위한 모든 비용을 지불하는 셈이어서 초기 비용부담이 상당합니다.

이와함께 재개발 ·재건축 사업에 대한 리스크 부담 역시 조합원이 져야 한다는 점을 분명히 인식해야 합니다. 사업이 지연되거나 사업비가 늘어나면 추가되는 비용은 조합원이 부담해야 하고, 일반 분양이 제대로 되지 않으면 조합원 추가분담금이 생길 수도 있습니다.
출처=동아일보 DB
하지만 입주권은 이런 핸디캡을 극복할 만한 매력적인‘한 방’을 갖고 있습니다. 

입주권은 청약통장이 불필요하기 때문에 청약통장이 없거나 가점이 낮은 사람들의 새집 마련에 유리합니다. 또한 조합원을 대상으로 동·호수 배정이 우선적으로 이루어지는 만큼 로열동, 로열층을 선점할 수 있는 기회를 가질 수 있습니다.

부동산 전문가들은 “입주권과 분양권은 초기 자금이 더 많이 들고 적게 들고의 차이가 있지만, 추가분담금과 세금 등을 따져보면 결과적으로 투자금액이 비슷하게 들어간다”며“입주권이나 분양권은 각각의 특징이 있기 때문에 본인의 상황에 맞게 선택하는 것이 중요하다”고 조언합니다.
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