부동산연초대비 2억원 하락한 잠실5단지, 회복될 수 있을까?

연초대비 2억원 하락한 잠실5단지, 회복될 수 있을까?

리얼캐스트
┃50층 숙원 이룬 잠실주공5단지…호텔,컨벤션 갖춘 6,400가구 복합단지 개발
지난해 9월 잠실주공5단지의 오랜 숙원이 이뤄졌습니다. 이 아파트는 잠실역과 인접한 도심 광역중심지에 해당합니다. 2030 서울도시기본계획에 따르면 광역중심지의 경우 문화, 업무, 전시 등 도심 기능에 해당하는 용도를 도입할 경우 기존의 3종 일반주거지역을 준주거지역으로 종 상향해 최고 50층까지의 초고층 재건축이 가능한데요. 2월 도계위 심의보류 판정을 받은 후 건축 연면적 약 35%를 업무∙호텔∙컨벤션 등 비주거용도로 계획하고, 소형 임대주택 602가구를 지어 넣는 등의 공공성 확보를 단행한 결과 50층 초고층 재건축안이 사실상 통과한 것입니다. 계획대로 지어질 경우 6,400가구의 주거복합단지로 재탄생 하게 됩니다. 


┃단지 내 상가에 중개업소 물결…강남재건축 뜨거운 감자
잠실주공5단지는 은마아파트와 더불어 강남권의 빅2 재건축단지로 분류됩니다. 지하철 2호선∙8호선이 지나는 잠실역과 맞닿아있고 길 건너편에는 백화점과 롯데매트, 롯데월드, 롯데호텔월드, 롯데잠실 미술관, 샤롯데시어터 등의 제1롯데월드가 위치합니다. 대각선 맞은편으로는 123층 규모의 롯데월드타워와 롯데월드몰을 갖춘 제2롯데월드가 최근 개장한 명실상부한 우리나라 대표 쇼핑천국입니다. 단지 북쪽으로는 한강과 잠실한강공원, 잠실대교, 올림픽대로가 펼쳐진 편의시설 천국으로 분류되는데요. 탁월한 입지여건을 갖춘 강남 재건축 최대어의 위상에 걸맞게 단지 내 상가에는 30여개의 중개업소 영업 중이며 오래된 상가에서 사방에 칸막이만 설치한 채로 영업 중이었습니다.


┃1년 만에 5.2억 상승…강남 재건축발 집값 상승에 불 지피다
잠실주공5단지 전용 82.51㎡의 2017년 1월 실거래 가격은 14억 9,000만원(13층)이었지만 재건축 계획안이 사실상 통과된 9월 17억1,000만원(10층)까지 뛰었고, 올해 1월에는 20억1,000만원(11층)에 거래됐습니다. 1년새 무려 5억2,000만원 오른 것입니다. 재건축이 마무리되면 약 42평 가량을 무상으로 분양 받을 수 있는 면적인데요. 강남권 집값 상승을 이끌고 있는 반포, 개포에 이은 재건축 최대어로 탁월한 주거환경을 갖추고 있다는 점에서 실거주겸 투자차익을 챙기려는 자산가들이 가격을 끌어 올렸다는 분석입니다.


┃3월 실거래가 연초 최고가 대비 2.4억 하락 미스테리…이유는?
한참 주가를 올리던 잠실주공5단지의 전용 82.51㎡의 3월 실거래 가격이 17억7,000만원(15층)에 신고되며 분위기가 사뭇 달라지고 있습니다. 1월 최고가인 20억1,000만원 대비 무려 2.4억원이나 하락한 것인데요. 이를 두고 안전진단 강화, 재건축초과이익환수제 부활 등 강남권 재건축을 겨냥한 규제가 효과를 보고 있는 것 아니냐는 의견이 많습니다. 현장 A중개업소 관계자는 “3월 들어 로열층 거래가격은 19억5,000만원만원으로 연초 최고가 대비 6,000만원 값이 내리기는 했지만 2억원 이상 급락은 이외입니다”, 이어 B중개업소 관계자는 “가족이나 지인간의 다운 거래가 아닐까 생각됩니다”라고 말했습니다. 현재는 해당 주택형 매물이 19억원대 분포하고 있다는 점에서 연초보다 낮은 수준을 기록중입니다. 


┃재건축 규제에 주변 신축아파트값 더 올라…주민 불만 고조
현장에서 만난 잠실주공5단지 거주자와 중개업자들은 정부의 강남권 재건축 규제에 따라 집값이주춤해진 반면 주변 신축아파트값은 더 큰 폭으로 오르고 있다며 불만을 표출했습니다. 실제로 입주 10년차인 엘스의 전용 119.93㎡는 지난해 1월 14억원(26층)에 거래됐지만 올해 3월에는 8억원 오른 22억원(18층)에 거래돼 잠실주공5단지의 상승폭을 큰 폭으로 상회했습니다. 잠실주공5단지와 맞닿은 리센츠의 전용 124.22㎡도 2017년 3월 15억8,000만원(10층)에서 올해 2월 22억원(26층)에 거래됐습니다. 현재는 파크리오 등 잠실 일대 새아파트들의 경우 3월말까지는 몇몇 급매물이 소진된 상황이며 고점대비 3천만~5천만원 가량 빠진 매물이 일부 분포하고 있습니다. 매수자들은 대기 중이지만 움직이지 않고 있는 모습입니다. 


┃서울시 국제설계공모 3월 30일 1,2등팀 선정...발표는 보류
잠실주공5단지는 지난 3월 30일 잠실주공5단지 주거복합시설 국제 설계 공모를 통해 1,2등 팀을 선정했습니다. 서울시는 구제적인 디자인과 설계안은 공개하지 않은 상황으로 이를 반영해 기존 정비계획을 수정할 계획입니다. 디자인과 설계안이 선정과 동시에 발표 됐다면 조정양상을 보이고 있는 분위기를 다시 과열로 전환 시킬 수도 있다는 우려에서 나온 것으로 보여집니다.  


┃닻은 올려졌지만 최근 분위기 극복 만만치 않아
2008년 재건축을 통해 수만 가구의 새아파트 촌으로 탈바꿈한 잠실. 제2롯데월드의 개장에 이어 잠실종합운동장의 도심형 스포츠∙문화 콤플렉스 개발, 잠실주공5단지의 재건축 등 호재가 있지만 정부와 서울시의 규제가 여간 껄끄러운 것이 아닙니다. 최근 일련의 조정 양상에 잠실도 피하지는 못하는 모습인데요. 설계공모를 통해 정비계획안이 변경되고 나면 분위기가 반전될 수 있을지 기대감은 있으나 매수자들이 관망세로 돌아서면서 매수문의도 급격히 줄어든 상황이라 닻은 올려졌지만 힘든 여정은 불가피해 보입니다. 더욱이 하반기 송파 헬리오시티 9,500여가구가 입주를 앞두고 있어 송파지역 매매, 전월세 시장의 적잖은 영향을 끼칠 것으로 전망돼 주의가 필요하겠습니다. 
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