부동산시장 ‘먹구름’이 몰려온다

부동산시장 ‘먹구름’이 몰려온다

리얼캐스트
┃잇따른 부동산대책 불구 달궈진 시장 냉각은 역부족
‘부동산 투기와의 전쟁’을 선포한 정부가 6•19대책에 이어 8•2 대책, 10•24가계부채 종합대책 등을 잇따라 발표하면서 시장 안정화에 나서고 있습니다. 하지만 아파트값은 상승폭이 둔화됐지만 여전히 오르고 있고, 청약시장에도 수요자들이 몰리는 등 뜨겁게 달궈진 시장을 냉각시키기에는 역부족인 것 같습니다.

국민은행의 ‘월간KB주택가격동향’ 조사결과를 보면 전국 주택매매가격은 7월 0.23%, 8월 0.24%, 9월 0.08%, 10월 0.11%로 상승폭이 둔화되고 있습니다. 아파트값 불안의 주범인 서울은 7월 0.63%, 8월 0.70%에서 9월 0.15%로 상승폭이 큰 폭으로 떨어졌지만 10월 0.31%로 다시 상승세를 돌아섰습니다. 매매가격 상승은 8•2대책, 9월 투기과열지구 추가선정 등으로 주춤하던 분위기가 조금씩 완화되었기 때문으로 풀이됩니다.

┃청약시장 양극화 심화
실수요자 중심으로 개편된 청약시장은 양극화가 심화된 가운데 서울 등 수도권의 강세가 이어지고 있습니다. 지난 1일 청약 접수한 ‘고덕 아르테온(고덕주공3단지 재건축)’은 1071가구(특별공급 제외) 모집에 1만1264명이 청약해 평균 10.5대 1의 경쟁률을 기록했습니다. 인천송도 ‘SK뷰 센트럴’은 일반가구 191가구 모집에 2만3638명이 접수해 청약 경쟁률이 123.8대 1로 달했습니다.

┃과거 시장 침체 전 거래량이 감소…서울 10월 거래량 급감
하지만 내년 본격 시행되는 대출규제와 재건축 초과이익환수제 부활, 금리 인상 등 여러 악재가 겹치면서 부동산 시장의 침체가 우려되고 있습니다.

태풍이 몰려오기 전 바다가 갑자기 조용해지는 등 전조(前兆)가 나타나듯이 부동산시장에도 이런 조짐이 보이기 시작했습니다. 그것은 바로 거래량 감소입니다. 서울부동산정보광장을 보면 아파트 거래량은 7월 1만4561건에서 8월 1만4751건, 9월 8343건, 10월 3807건으로 급감하고 있습니다. 10월 거래량은 지난해 같은 기간(1만2878건)의 29.5%에 지나지 않습니다.

거래량 감소와 그에 따른 아파트값 하락은 정부의 부동산규제 대책발표 이후 어김없이 반복되고 있습니다. 2009년 9월 수도권 전역에 DTI(총부채상환비율) 상한 40%를 확대 적용하자 서울 아파트 거래량은 10월 6929건에서 11월 4033건으로 41.7%나 줄었습니다.

┃수도권, 지방 곳곳 미분양 소식 증가
지방에서는 미분양이 속출하고 있습니다. 3일 당첨자 발표에서 부산 일광신도시 비스타 동원 1차 전용 104㎡가 1순위 미달됐고, 남양주 평내 호평역 대명루첸리버파크는 총 999가구 모집(특별공급 제외)에 1순위에 217명 접수에 그쳐 미달이 됐습니다. 또한 지난 9월 충남 천안에서 분양한 천안역사 동아라이크텐 역시 991가구 모집(특별공급 제외)에 1~2순위 총 437명이 접수 평균 0.44대 1, 충북 청주에 분양한 동남지구 시티프라디움(B1블록)도 797가구 모집(특별공급 제외)에 576명이 접수하는데 그치며 미분양 됐습니다.

┃강화된 대출규제 시행 → 분양시장 위축으로 이어지나
또한 내년에는 아파트 중도금 대출 보증한도와 보증비율을 낮추고, 다주택자들의 추가 대출을 막는 신DTI와 DSR이 도입되는 등 대출 규제가 더욱 강화돼 분양시장 위축이 우려됩니다. 분양시장 위축은 기존 아파트 거래량도 감소시켜 부동산시장의 전반적인 침체도 우려됩니다.

┃금리인상 → 부실가구 급증
금리인상도 악재입니다. 최근 이주열 한국은행 총재가 6년 만에 기준금리 인상 가능성을 언급하면서 국채금리도 뛰고 있습니다. 시중은행에서는 주택담보대출이 가파르게 상승하면서 최고 5%대에 이르고 있습니다. 한은은 대출금리가 0.5%포인트만 올라도 가계의 이자부담이 연간 4조6000억원 늘어나고, 빚을 제때 갚지 못할 것으로 예상되는 부실가구는 3만3000가구로 증가할 것으로 추산하고 있습니다.

┃‘주거복지 로드맵’이 다주택자 부담 가중시킬까
시장은 이달 내놓을 정부의 주거복지로드맵에 온통 신경을 쓰고 있습니다. 취약계층 주거복지 강화를 위해 전월세상한제, 임대차계약갱신 청구권, 임대사업자 등록 의무화 등이 포함되면 다주택자의 세금부담이 커지면서 시장은 급속도로 위축될 것입니다.

문재인 대통령은 집값이 잡히지 않으면 주머니 속에 든 대책을 언제든지 꺼낼 수 있다고 밝힌 만큼 이번 ‘주거복지 로드맵’이 얼마나 효율성 있는 대책이 될지 주목됩니다.
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